Si bien la necesidad de vivienda social en Andorra nos lleva a pensar en un oxímoron, no lo es tanto cuando en el Principado se ha llegado a los 25 €/m2 de precio medio de alquiler, y a los 6.000 €/m2 en el caso de compra, valores por encima de las cifras de Barcelona y Madrid.

Es cierto que hay que contextualizar estos precios, con los valores de salarios en el país, siendo el medio de 2.550,00 €, el mínimo 1.450,00 €, aunque el salario más habitual 1.950,00 €.

Esta situación, en la cual los salarios no acompañan las subidas de los precios de la vivienda, similar a la de países vecinos, ha llevado al “Govern de Andorra”, como a los “Comuns” de las 7 parroquias (Ayuntamientos), a promover políticas de acceso a viviendas asequibles que favorezcan el aumento de oferta (tanto de alquiler como venta), intentando forzar a la baja los actuales precios de mercado.

Entre otras actuaciones (por ejemplo el controvertido Proyecto de Ley para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda, más conocida como Lei Ómnibus, por su contenido transversal), se ha creado el  Registro de Solicitantes de Vivienda de Precio Asequible, el cual se utilizará para adjudicar viviendas promovidas por la administración pública a quienes presenten dificultades de acceso al mercado según su situación familiar, económica, de dependencia u otras que se estimen desde los servicios sociales.

Además de estas viviendas promovidas, hemos de mencionar que desde algunos grupos del arco parlamentario se ha lanzado la idea, sin mucho apoyo aún, de ofrecer “unidades habitacionales” (que no viviendas), construcciones prefabricadas modulares tipo tiny homes de aproximadamente 20 – 25 m2 como solución al problema tanto para usuarios individuales como para parejas o unidades familiares. Recordamos que la superficie mínima para que un inmueble se considere habitable en Andorra, es de 40 m2 útiles para una vivienda completa y de 30 m2 para una reducida, y que la transmitáncia máxima es de 0.09 W/(m2.K), difícil de conseguir en una vivienda modular.

Ciertamente, el objetivo no confesado de éstas “unidades habitacionales” son los trabajadores temporeros, aquellos que cuentan con permiso de trabajo únicamente por una temporada de 6 meses (antes sólo invierno, actualmente también verano debido al cambio de oferta turística por la paulatina pérdida de nieve), los cuales son unas 5.000 personas cada temporada, en un país de 80.000 residentes.

A pesar de la poca disponibilidad de terreno público (por tamaño y orografía), en éstos últimos tres años se han llevado a cabo promociones públicas, previéndose que el parque público de alquiler (en esta etapa no está prevista la propiedad de los pisos por parte de los beneficiarios) llegue a 300 unidades a finales de 2025, sea por rehabilitación de edificios en desuso (en su origen plurifamiliares o instalaciones hoteleras) o de obra nueva. Si bien ésta cifra puede ser baja, para un promedio de 3 personas por vivienda, se ha de pensar que 900 personas representan un poco más del 1% de la población residente.

Los requisitos para acceder al parque público de viviendas social en Andorra, que actualmente deben cumplir los candidatos, son los siguientes:

-. todos los miembros mayores de edad del núcleo familiar han de tener más de 5 años de residencia legal permanente e ininterrumpida en el principado (nota: en los últimos 5 años la población ha pasado de 76.000 a 81.000 habitantes, un aumento del 6.6%)

-.se debe justificar la necesidad de la vivienda: ningún miembro de la unidad familiar puede ser propietario de una vivienda, en Andorra o en el extranjero, sea en propiedad absoluta o compartida al momento de solicitar el acceso al parque público.

Este punto es de difícil comprobación por parte de la administración, ya que en Andorra no existe Registro de la Propiedad público (éste es uno de los puntos que corrige la Lei Ómnibus) y disponer de datos en otros países no es tarea fácil. Hay que recordar que en el Principado, de los 81.000 habitantes, más de 50.000 son extranjeros (principalmente españoles, portugueses, franceses, argentinos, …), por lo tanto, no es difícil que dispongan de vivienda en el extranjero.

-. destinar actualmente más del 30% de sus ingresos al pago de la renta en la vivienda que viven actualmente; excepto: los menores de 35 años que no dispongan de contrato de arrendamiento y que se quieran emancipar del núcleo familiar, las personas que estén en proceso de separación legal y no continúen en la vivienda familiar, así como quienes alquilan habitaciones o estén actualmente acogidas en una residencia pública.

-. también computa tener condición de discapacitado con movilidad reducida permanente y la vivienda que se usufructúa se ubica en un edificio que no cumple los requisitos mínimos vigentes de accesibilidad, y no sea posible eliminar las barreras físicas arquitectónicas que dificultan su desplazamiento.

-. tener ingresos mínimos anuales brutos superiores al salario mínimo interprofesional vigente (17.367,96 €) y menores a 2,2 veces el salario mínimo (38.209,51 €), contando todos los ingresos del núcleo familiar. En caso de tener 2 o más hijos menores a cargo, se incrementa el tope máximo a 2,5 veces el sueldo mínimo o smi (43.419,99 €). Las personas mayores de 65 años, según su situación en la seguridad social, quedan exentas de cumplir este requisito.

-. el patrimonio del núcleo familiar no debe sobrepasar la cantidad de 4 veces el smi anual (69.471,84 €)

-. No tener deudas con la administración pública

Sin embargo, a pesar de la dificultad real de acceso a la vivienda, y a la relativa facilidad de los requisitos, algunas promociones del parque público no encuentran ocupantes, poniendo en crisis las operaciones realizadas, así como las bases conceptuales que han impulsado (tardíamente, hay que decirlo) las políticas adoptadas.

Varios son los motivos aducidos por los beneficiarios para renunciar a los pisos que les han adjudicado, desde la dificultad de transporte (las viviendas no se ubican en las parroquias centrales o bajas, con la consiguiente dificultad de desplazamiento en invierno), a la falta de equipamiento de los pisos (si bien se entregan sin electrodomésticos o mobiliario completo de cocina, sí que cumplen la normativa de habitabilidad mínima, similar a la de Catalunya), o el precio (los cuales rondan de los 400 a 800 euros mensuales, si bien no son altos, para una familia monoparental con hijos y un salario mínimo, pueden llegar a ser precios difíciles de asumir).

También juega en contra que actualmente los contratos vigentes de alquiler, firmados desde el año 2019, debido a las medidas implementadas en la emergencia COVID, tienen el precio congelado, las subidas anuales topeadas, y se prorroga la finalización del contrato hasta 2027 (cuando la duración contractual normal es de 5 años, similar a la LAU española). El problema real se espera justamente ese año, cuando converjan rescisión de contratos, liberación y actualización de precios y las viviendas promovidas asequibles no sean suficientes. Recordemos que Andorra vive un proceso de gentrificación, ya no sólo urbano, si no a nivel país, y la llegada de personas es constante.

Uno de las razones para renunciar que hemos mencionado, se supone (al renunciar no se explican las razones exactas, o éstas no se han publicado) es el transporte, el cual es fundamental en un país que, si bien cuenta con un sistema de transporte público urbano y suburbano gratuito para los residentes, éste no cubre de manera suficiente los horarios nocturnos, o los desplazamientos entre parroquias, habiéndose priorizado las rutas entre capital y parroquias, pero no la comunicación entre las distintas parroquias, por lo cual se entiende es uno de los escollos a salvar.

Es emblemático el caso del edificio de Sant Joan de Caselles, ubicado en la Carretera General 2, que ya en dos oportunidades ha debido reabrir la llamada a beneficiarios, porque quienes resultaban adjudicatarios, renunciaban una vez analizaban la situación y características del edificio y de los pisos.

A efectos de solventar la falta de candidatos, se han ido rebajando algunos de los requisitos. La relativa falta de éxito que han tenido los pisos asequibles contrasta con la oferta real del mercado de alquiler: en los portales inmobiliarios en esta segunda semana de julio no encontramos más 370 viviendas de alquiler en todo el Principado según Idealista, o 270 unidades en Fotocasa, y en la capital no hay más de 60 viviendas disponibles para alquilar, cuando la población aumenta a un ritmo de 2 mil personas al año.

A la larga, la principal perjudicada ha sido la Seu d’Urgell, a 30 minutos de la capital de Andorra, declarada zona tensionada el 2023 por parte de la Generalitat de Catalunya, al incrementar más de un 30% el valor de los alquileres, debido al constante trasvase de inquilinos residentes en Andorra que no pueden cubrir un alquiler que aún no ha tocado techo.

Alejandro Suarez Ceretti, arquitecto. Corresponsal del COAC en Andorra. Julio 2025