Revista de corresponsals: La descarbonització a Alemanya
En aquest article m’agradaria oferir una visió general de com s’estan implementant a Alemanya els criteris de sostenibilitat en la construcció i quins són els mecanismes que mouen a propietaris i inversors a formar part d’aquesta transformació necessària en la lluita contra el canvi climàtic.
L’Estat alemany ofereix ajudes econòmiques per a persuadir a inversors i propietaris a participar en aquest procés per a reduir les emissions amb l’ús d’energies renovables i materials més sostenibles, que habitualment suposen un encariment de la construcció.
Les ajudes s’ofereixen en forma de crèdits amb un tipus d’interès més baix que el del mercat, subvencions i avantatges fiscals, sempre que s’assoleixin els mínims establerts per a determinats estàndards de sostenibilitat en la construcció. Com millor sigui el nivell d’eficiència energètica, més gran és l’ajuda econòmica que es pot obtenir.
El grup bancari KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), inicials que es tradueixen com a Institut de crèdit per a la reconstrucció, gestiona la concessió dels crèdits i la majoria de les subvencions per l’eficiència energètica que actualment estan disponibles. Aquest banc es va crear directament després de la Segona Guerra Mundial amb la finalitat d’oferir capital per a la reconstrucció de l’economia del país. El crèdit per a la construcció d’edificis eficients (energèticament) és una de les principals activitats del KfW, però també ofereix crèdit per a la creació de noves empreses, per a formació, per a la reducció de barreres arquitectòniques, entre d’altres temes. El procediment de sol·licitud, seguiment i obtenció de crèdits funciona totalment de forma digital.
Aquests són els diferents nivells d’eficiència energètica disponibles: EH 40, EH 55, EH 70, EH85 i EH Patrimoni històric. El consum energètic obtingut es compara amb el d’un edifici de referència, fa uns anys aquest era el que complia amb els mínims establerts per la Llei d’energia dels edificis (GEG), però avui els mínims obligatoris ja equivalen al EH55. Per tant, com més baix és el valor més eficient energèticament és l’edifici.
Per al compliment del GEG i el càlcul del nivell d’eficiència energètica entra en joc la figura de l’assessor energètic, que és un tècnic que té la formació específica i la capacitat de signar els documents del projecte que són necessaris per a tot el procés.
Les ajudes i procediments són diferents per a obra nova i per a reformes energètiques:
Per a obra nova cal obtenir el nivell EH40 per accedir als crèdits del KfW. També cal justificar l’obtenció del segell de qualitat QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), que no només s’ocupa de l’energia necessària per al funcionament de l’edifici i de la pèrdua d’energia a través de la pell de l’edifici (aspectes que s’inclouen en el nivell EH40), sinó també d’altres criteris tècnics, socials, econòmics i ambientals, com per exemple el cicle de vida dels materials i la seva capacitat de reciclatge, la flexibilitat en l’ús, el confort acústic, tèrmic i visual, la seguretat, l’accessibilitat o l’ecologia de l’entorn.
Tots aquests criteris es valoren en un sistema de certificació i segons els punts obtinguts es pot assolir el segell bronze, plata, or o platí. Els certificats reconeguts pel QNG són el DGNB, el BNK/BiRN, el NaWoh i el BNB. Sense entrar en més detalls, el DGNB és el que més s’utilitza i el BNB és el que ha adoptat per exemple l’administració de Berlin per a les seves obres. Per a tenir la seguretat d’assolir el QNG caldrà contractar un especialista que faci el seguiment de la certificació des de les primeres fases del projecte fins a la finalització de les obres. El sistema de puntuació té les seves particularitats, com per exemple que es pugui compensar un material poc sostenible o gens renovable amb mesures de millora de l’accessibilitat o amb un bon concepte per a la neteja dels vidres.
En una reforma energètica integral es pot optar per un dels diferents nivells d’eficiència energètica (EH 40, 55, 70…) i la decisió depèn tant del pressupost disponible com de les característiques de l’immoble en qüestió. El KfW ofereix un crèdit per exemple de 120.000 euros per habitatge si s’arriba a un EH55 i una bonificació del 15%, que és el percentatge del crèdit que no caldrà retornar. Si a més s’implanten energies renovables que cobreixin el 65% de la demanda energètica, el crèdit augmenta a 150.000 i la bonificació al 20%.
Es pot donar el cas que no es pugui assolir un dels nivells d’eficiència establerts però que es pugui millorar per exemple l’aïllament a la coberta o que es substitueixin les finestres per unes més aïllants. Aquestes mesures individuals de reforma energètica les gestiona la BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), que és l’Administració per l’Economia i el control d’exportacions. A diferència de les anteriors ajudes del KfW, les mesures individuals obtenen una subvenció que pot arribar a un 20% dels costos de la reforma i que es rep al final de tot el procés.
Per a les reformes també cal la intervenció de l’assessor energètic si es vol accedir a les ajudes de l’Estat. Només en cas d’assolir el EH40 es podria optar al QNG i per tant caldria fer també el procediment de certificació, per exemple del DGNB.
Per últim, el Ministeri de Finances ofereix l’AfA (Absetzung für Abnutzung), que significa deducció per desgast, i comporta una deducció en els impostos de fins el 5%. L’AfA és molt atractiu per a inversors que disposen de molts ingressos i per tal de pagar menys impostos inverteixen en immobles eficients energèticament.
En els últims anys han anat canviant diverses vegades els programes de crèdits i de subvencions, i es preveu que l’any vinent amb les eleccions i un possible canvi de govern els canvis continuïn. Tot plegat ofereix una certa inseguretat als inversos i propietaris d’immobles, ja que normalment les fases de projecte i d’obra duren diversos anys.
Amb aquests mitjans aconsegueix l’Estat alemany convèncer als seus ciutadans que els convé construir, comprar o reformar, amb l’objectiu d’assolir una arquitectura més sostenible. Les sol·licituds de crèdits i subvencions han estat en els últims anys molt nombroses, un senyal que els programes d’ajuda d’avui funcionen. Si no és pel convenciment que la lluita contra el canvi climàtic és necessària, és l’estalvi que es pot arribar a aconseguir, sobretot en el cas d’inversors, el què els acaba de convèncer.
Laura Gil, arquitecta. Corresponsal del COAC a Berlín, Alemanya. Novembre 2024
Revista de corresponsales: Cómo los Países Bajos están reduciendo las emisiones de CO₂ en la construcción
La industria de la construcción tiene un impacto significativo en las emisiones globales de CO₂. En Países Bajos, tanto el gobierno como las empresas privadas están adoptando enfoques innovadores para reducir estas emisiones y crear una industria más sostenible. A continuación, analizamos las principales estrategias que se están implementando para conseguir este objetivo.
1. Producción y productos más sostenibles
Una de las claves para reducir las emisiones en la construcción es la eficiencia desde el principio. Muchas empresas en los Países Bajos aplican el principio de “First Time Right” (Hacerlo bien en la primera), que optimiza los procesos productivos, reduce la cantidad de materiales y energía necesarios, y minimiza los residuos. Este enfoque no sólo disminuye el impacto ambiental, sino que también mejora la eficiencia general.
Además de perfeccionar los procesos de producción, las empresas neerlandesas están desarrollando productos más sostenibles como el hormigón circular y el diseño más eficiente. Estas soluciones se centran en:
• Diseño circular: Los materiales pueden ser desmontados y reutilizados completamente o parcialmente, o reciclados como materia prima secundaria para nuevos productos.
• Diseño optimizado: Se utiliza menos material sin comprometer el rendimiento, reduciendo la huella de carbono del producto final.
2. Organizaciones más sostenibles y colaboración
Además de los productos y procesos, las empresas están trabajando para realizar sus propias operaciones más sostenibles. Esto incluye mejorar la eficiencia energética de los edificios de oficinas, mediante la instalación de aislamiento, ventanas de triple acristalamiento y placas solares. Pequeñas medidas como la instalación de iluminación LED también ayudan a reducir el consumo energético.
El transporte es otro factor clave. Tanto el transporte de empleados como de productos pueden ser más ecológicos mediante el uso de vehículos eléctricos o fomentando el trabajo híbrido. Si no es posible reducir las emisiones, muchas empresas recurren a la compensación de CO₂, invirtiendo en proyectos sostenibles que equilibran sus emisiones.
Colaborar con otras empresas que también buscan ser neutrales en carbono, es esencial para crear una cadena de suministro más sostenible. El trabajo conjunto con socios comprometidos con la sostenibilidad permite que las empresas holandesas logren una mayor reducción de sus emisiones.
3. Considerar la vida útil de los productos
Otro aspecto importante en la construcción neutra en carbono es la selección de materiales con mayor vida útil. Al optar por materiales que duren más tiempo, se reduce la necesidad de reemplazarlos, lo que ahorra recursos y disminuye las emisiones a largo plazo. La durabilidad de un material es clave para minimizar la pisada de carbono a lo largo de la vida útil de un edificio.
4. Reducción acelerada de las emisiones de CO₂ en edificios
Entre 1990 y 2023, las emisiones de CO₂ de los edificios en los Países Bajos se redujeron en un 38%, pasando de 30 a 18,6 megatoneladas, acercándose al objetivo de reducir las emisiones en un 55% para 2030 en comparación con 1990. Un factor importante en esta reducción es la disminución del consumo de gas natural, que cayó un 25% en los dos últimos años. Esta reducción se debe tanto a la mejora en la eficiencia energética de los hogares como a un cambio en el comportamiento de los consumidores.
Muchas personas en Países Bajos han implementado medidas para mejorar la eficiencia energética de sus hogares. El aislamiento térmico y la instalación de bombas de calor han crecido significativamente, con 240.000 subvenciones otorgadas en 2023 y más de 150.000 bombas de calor instaladas. Pese a estos avances, se requiere una mayor aceleración en la implementación de redes de calefacción sostenible para seguir reduciendo sus emisiones.
5. Apoyo financiero para la sostenibilidad
Para incentivar a más personas a hacer sus hogares más sostenibles, el gobierno neerlandés ha mejorado las opciones de subvenciones y préstamos. En 2023, se amplió el acceso a préstamos a interés cero para familias con ingresos de hasta 60.000 euros, lo que facilita que más personas puedan financiar la compra de viviendas energéticamente eficientes o renovar sus hogares. Además, los propietarios pueden ahora solicitar subvenciones por una sola medida de sostenibilidad, cuando anteriormente se requerían al menos dos medidas simultáneas.
Estas políticas están diseñadas para garantizar que la mayoría de los propietarios tengan acceso a los fondos necesarios para mejorar la sostenibilidad de sus hogares. De hecho, el 98% de los propietarios pueden ahora financiar medidas de sostenibilidad frente al 86% en años anteriores.
6. Reducir la "pobreza energética" y apoyar a los más vulnerables
Para garantizar que incluso los hogares con ingresos más bajos puedan acceder a viviendas más eficientes, el gobierno ha asignado más de 500 millones de euros a los municipios desde 2022, incluidos 185 millones en 2023, destinados a programas locales de asistencia energética. Estos fondos se utilizan para contratar asesores energéticos y profesionales que ayuden a los hogares a implementar mejoras energéticas. Además, en 2023 se asignaron 425 millones de euros para apoyar la mejora del aislamiento en unos 206.000 hogares, con planes para extender esta ayuda a otros 286.000 hogares en los próximos años.
7. Alquiler privado
En el sector del alquiler privado, la sostenibilidad también ha avanzado, aunque más lentamente. Para 2030, 325.000 viviendas de alquiler deben cumplir con los estándares de aislamiento establecidos, pero los propietarios más pequeños, con menos de 50 propiedades, se enfrentan a mayores retos. El gobierno ha aprobado la Ley de Alquiler Asequible, que incluye incentivos para los propietarios que mejoren la eficiencia energética de sus propiedades. Los propietarios podrán acceder a subvenciones, siendo los estándares de aislamiento un factor clave en la determinación de los precios de alquiler.
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Para obtener más información sobre los avances en la reducción de emisiones de CO₂ en edificios en los Países Bajos, consulte el siguiente enlace: CO2-uitstoot woningen en gebouwen daalt, maar inzet blijft nodig.
Marta Companys. Arquitecta. Corresponsal del COAC en Gouda, Países Bajos
Revista de corresponsals: Com els Països Baixos estan reduint les emissions de CO₂ en la construcció
La indústria de la construcció té un impacte significatiu en les emissions globals de CO₂. Als Països Baixos, tant el govern com les empreses privades estan adoptant enfocaments innovadors per reduir aquestes emissions i crear una indústria més sostenible. A continuació, analitzem les principals estratègies que s'estan implementant per assolir aquest objectiu.
1. Producció i productes més sostenibles
Una de les claus per reduir les emissions en la construcció és l'eficiència des del principi. Moltes empreses als Països Baixos apliquen el principi de "First Time Right" (Fer-ho bé a la primera), que optimitza els processos productius, redueix la quantitat de materials i energia necessaris, i minimitza els residus. Aquest enfocament no només disminueix l'impacte ambiental, sinó que també millora l'eficiència general.
A més de perfeccionar els processos de producció, les empreses neerlandeses estan desenvolupant productes més sostenibles, com el formigó circular i el disseny més eficient. Aquestes solucions se centren en:
- Disseny circular: Els materials poden ser desmuntats i reutilitzats completament o parcialment, o reciclats com a matèria primera secundària per a nous productes.
- Disseny optimitzat: S'utilitza menys material sense comprometre el rendiment, cosa que redueix la petjada de carboni del producte final.
2. Organitzacions més sostenibles i col·laboració
A més dels productes i processos, les empreses estan treballant per fer les seves pròpies operacions més sostenibles. Això inclou millorar l'eficiència energètica dels edificis d'oficines, mitjançant la instal·lació d'aïllament, finestres de triple vidre i plaques solars. Petites mesures com la instal·lació d'il·luminació LED també estan ajudant a reduir el consum energètic.
El transport és un altre factor clau. Tant el transport d'empleats com el de productes poden ser més ecològics mitjançant l'ús de vehicles elèctrics o fomentant el treball híbrid. Si no és possible reduir les emissions, moltes empreses recorren a la compensació de CO₂, invertint en projectes sostenibles que equilibren les seves emissions.
Col·laborar amb altres empreses que també busquen ser neutrals en carboni és essencial per crear una cadena de subministrament més sostenible. El treball conjunt amb socis compromesos amb la sostenibilitat permet que les empreses holandeses aconsegueixin una major reducció de les seves emissions.
3. Considerar la vida útil dels productes
Un altre aspecte important en la construcció neutra en carboni és la selecció de materials amb una vida útil més llarga. En optar per materials que durin més temps, es redueix la necessitat de reemplaçar-los, cosa que estalvia recursos i disminueix les emissions a llarg termini. La durabilitat d'un material és clau per minimitzar la petjada de carboni al llarg de la vida útil d'un edifici.
4. Reducció accelerada de les emissions de CO₂ en edificis
Entre 1990 i 2023, les emissions de CO₂ dels edificis als Països Baixos es van reduir en un 38%, passant de 30 a 18,6 megatones, acostant-se a l'objectiu de reduir les emissions en un 55% per al 2030 en comparació amb el 1990. Un factor important en aquesta reducció és la disminució del consum de gas natural, que va caure un 25% en els darrers dos anys. Aquesta reducció es deu tant a la millora en l'eficiència energètica de les llars com a un canvi en el comportament dels consumidors.
Moltes persones als Països Baixos han implementat mesures per millorar l'eficiència energètica de les seves llars. L'aïllament tèrmic i la instal·lació de bombes de calor han crescut significativament, amb 240.000 subvencions atorgades el 2023 i més de 150.000 bombes de calor instal·lades. Tot i aquests avenços, es requereix una major acceleració en la implementació de xarxes de calefacció sostenible per continuar reduint les emissions.
5. Suport financer per a la sostenibilitat
Per incentivar més persones a fer les seves llars més sostenibles, el govern neerlandès ha millorat les opcions de subvencions i préstecs. El 2023, es va ampliar l'accés a préstecs a interès zero per a famílies amb ingressos de fins a 60.000 euros, cosa que facilita que més persones puguin finançar la compra d'habitatges energèticament eficients o renovar les seves llars. A més, els propietaris ara poden sol·licitar subvencions per una sola mesura de sostenibilitat, quan anteriorment es requerien almenys dues mesures simultànies.
Aquestes polítiques estan dissenyades per garantir que la majoria dels propietaris tinguin accés als fons necessaris per millorar la sostenibilitat de les seves llars. De fet, el 98% dels propietaris poden ara finançar mesures de sostenibilitat, enfront del 86% en anys anteriors.
6. Reduir la "pobresa energètica" i donar suport als més vulnerables
Per garantir que fins i tot les llars amb ingressos més baixos puguin accedir a habitatges més eficients, el govern ha assignat més de 500 milions d'euros als municipis des del 2022, inclosos 185 milions el 2023, destinats a programes locals d'assistència energètica. Aquests fons s'utilitzen per contractar assessors energètics i professionals que ajudin les llars a implementar millores energètiques. A més, el 2023 es van assignar 425 milions d'euros per donar suport a la millora de l'aïllament en unes 206.000 llars, amb plans per estendre aquesta ajuda a altres 286.000 llars en els propers anys.
7. Lloguer privat
En el sector del lloguer privat, la sostenibilitat també ha avançat, tot i que més lentament. Per al 2030, 325.000 habitatges de lloguer han de complir amb els estàndards d'aïllament establerts, però els propietaris més petits, amb menys de 50 propietats, s'enfronten a majors reptes. El govern ha aprovat la Llei de Lloguer Assequible, que inclou incentius per als propietaris que millorin l'eficiència energètica de les seves propietats. Els propietaris podran accedir a subvencions, i els estàndards d'aïllament seran un factor clau en la determinació dels preus de lloguer.
Per obtenir més informació sobre els avenços en la reducció d'emissions de CO₂ en edificis als Països Baixos, consulteu el següent enllaç: CO2-uitstoot woningen en gebouwen daalt, maar inzet blijft nodig.
Marta Companys, arquitecta. Corresponsal del COAC a Gouda, Països Baixos. Octubre 2024
Revista de Corresponsales: sostenibilidad y vivienda en Andorra
En un contexto europeo de dificultad de acceso a la vivienda, Andorra, con su singularidad y aun no siendo parte de la Unión, no es ajena a esta problemática. Atrás quedaron los años en que en el Principado se podía acceder fácilmente a la vivienda, en régimen de alquiler o compra, sea para primer o segunda residencia, en este último caso generalmente por parte de ciudadanos de Francia o España, principalmente catalanes. Varias fueron las razones en esta última década que han llevado a este cambio, y han degenerado en el tensionamiento del mercado de viviendas.
Básicamente por las características propias del país, un Principado de 468 km2 donde el suelo disponible para vivienda está limitado y su población ha crecido más del 20% en los últimos 10 años (de 71.000 a 86.000 habitantes), tanto por parte de residentes fiscales, atraídos por un tratamiento impositivo mucho más benevolente que en sus países de origen, como por parte de los habituales residentes de perfil laboral (profesionales liberales o trabajadores por cuenta ajena).
A todo esto, se suma la continua inversión extranjera de no residentes en valores inmobiliarios, tanto en promoción como en la compra del producto final. Parte de estos promotores y compradores, en el caso de Catalunya, esgrimen como razón principal evitar la Ley del Derecho a la Vivienda catalana, promulgada en respuesta a la grave situación económica y social derivada de la dificultad de acceso a la vivienda, y que acota las prerrogativas que podrían tener como arrendadores si dedicaran su inversión al mercado de alquiler catalán.
El parque inmobiliario actual de Andorra es de 45.000 viviendas, tanto las de primera y segunda residencia como las viviendas dedicadas a uso turístico (HUT). Andorra recibía 2 millones de turistas en 2013, y los últimos datos de 2024 cifran la cantidad de visitantes anuales en 4 millones. Las promociones de edificios de vivienda realizadas los últimos años, salvo contadas excepciones, están orientadas al inversor nacional o extranjero de alto poder adquisitivo, con pisos cuya superficie promedia los 125 m2 y programas siempre con más de 2 dormitorios. La promoción de vivienda pública de alquiler, por parte del Gobierno de Andorra o de las parroquias (Ayuntamientos), llega tarde y en muy poca cantidad, por (entre otras razones) falta de interés (y visión) gubernamental en dichas promociones y por la ya comentada falta de suelo.
Con éstas características y problemas mencionados (más los generados por los años COVID), con un precio medio de compra de la vivienda nueva y de segunda mano rondando los 4.500 €/m2, y de alquiler los 17 €/m2, e impulsado por (hasta ahora desconocidas) protestas ciudadanas en la calle, el Gobierno Andorrano se ha visto obligado a promover medidas inéditas como la prórroga automática de contratos y límites de precios de alquiler, o la “cesión temporal obligatoria” de viviendas vacías, cambiando las reglas del juego acostumbradas en un país considerado liberal en lo económico.
Como resultado, la Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas, en vigor desde el 1 de enero de 2024, y el Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda (que iniciará trámite parlamentario el próximo septiembre y complementará la mencionada Ley de Arrendamientos), entran en juego y afectan de manera transversal a la sociedad andorrana, en temas como vivienda, fiscalidad, turismo, inmigración, y a los inversores extranjeros, incidiendo de manera especial en el sector de la construcción.
Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas
Luego de algunas medidas tendiente a proteger a los inquilinos en un escenario social y económico complicado por la pandemia (en 2019 se congelan los contratos de alquiler) y de otras ayudas paralelas al sector empresarial como los “créditos blandos”, durante 2023 se presenta por parte de Gobierno la Ley de Arrendamientos, finalmente aprobada con todos los votos del arco parlamentario, y que prorrogará automáticamente durante tres años más los contratos de alquiler, hasta 2027.
Además, hasta el mismo año, los alquileres podrán incrementarse únicamente si el precio es menor a 8€/m2, cifra que se ha considerado óptima por el Gobierno, y que ha despertado fuerte oposición por parte de las cámaras de propietarios (al obtener rentabilidades inferiores a productos financieros seguros que no generan riesgo de impagos, desperfectos, ocupaciones, etc.). Éste incremento será escalonado, para los pisos de 7-8€/m² el incremento máximo permitido es del 4%; para los de 6-7 €/m² el incremento máximo es el del IPC (se calcula para este año alrededor del 5%); y para los de menos de 6 €/m² el incremento máximo será el del IPC más el 4%.
Porqué hasta 2027?, tres años es el tiempo que calcula el Gobierno para poder incrementar el parque de vivienda pública a precio asequible, con aproximadamente 300 nuevas viviendas.
Con los mismos objetivos de aumentar la oferta, pero con aporte de los privados, esta ley incrementa el impuesto sobre los pisos vacíos a 50 €/m², y prolonga la suspensión para nuevas licencias HUT hasta septiembre del 2025.
Un punto clave, para la fiscalización de esta ley (y especialmente para la futura ley ómnibus de Derecho a la Vivienda, según veremos más adelante) es manejar los datos del parque inmobiliario en Andorra, para lo cual el Gobierno se da 18 meses para poner en funcionamiento el Registro de la Propiedad, evitando la opacidad actual.
Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda
Esta ley ómnibus, que pretende incrementar la oferta de vivienda moderando el crecimiento urbano y turístico, es de amplio alcance (afecta transversalmente a los ministerios de Economía, Trabajo y Vivienda; Turismo y Comercio; así como Justicia e Interior), es complementaria de la de ley de Arrendamientos (más que complementaria: dobla la apuesta), y tiene como objetivo “crear medidas para proteger a las personas que residen en el Principado en su interacción con el turismo y la actividad constructiva, el respeto al medio ambiente y de los recursos naturales”.
Incide principalmente en cuatro aspectos: cesión obligatoria de pisos vacíos, limitar la compra de viviendas, HUT, e inversiones e inmigración, y su hilo conductor es no disociar el derecho a la vivienda del crecimiento sostenible del Principado, buscando el equilibrio entre la inversión inmobiliaria extranjera y el acceso a la vivienda de los residentes en Andorra, recuperando en última instancia el concepto de función social de la vivienda, en contraposición a su valor económico.
Cesión obligatoria de pisos vacíos:
El punto más controvertido de la ley, que si bien no es el fin último en sí mismo, es la herramienta que plantea el Gobierno para que los pisos vacíos se dirijan al mercado de alquiler (o en su defecto a una venta regulada y limitada según veremos líneas adelante).
Pero qué es un piso vacío para la ley?: “se define como vacío aquella vivienda que no tiene contrato de suministro de energía eléctrica o que no tiene consumo de energía durante los dos años anteriores al 1 de enero del 2024” (según datos de la compañera eléctrica, la cifra provisional asciende a unos 2.000 pisos). Para obtener esta información, ha sido necesario cambiar la reglamentación de protección de datos para que la compañía ceda sus archivos al Gobierno.
Una vez detectado un piso vacío, el Gobierno se pone en contacto con el propietario (…de aquí la importancia de actualizar el Registro de la Propiedad), y si en un plazo de tres meses el propietario no ha justificado que el piso está ocupado, se tramita la cesión obligatoria y temporal de la vivienda en favor del Gobierno por un plazo de 5 años como máximo. Para hacer efectiva la cesión, en caso de ser necesario se recurre a la abogacía y en última instancia a la Policía, de la misma manera que se hace en un desahucio. Si el piso no está en condiciones de habitabilidad, el Gobierno se encarga de su adecuación, a cuenta del propietario, a quién se le descontarán los gastos de acondicionamiento del alquiler que recibirá.
Una vez la vivienda forma parte del parque público, Gobierno o el INH (Instituto Nacional de la Vivienda) lo colocan en alquiler, y en caso de no poder alquilarlo (y por tanto no lo ceden a una persona con necesidad de vivienda) en un plazo máximo de 6 meses, el titular de la vivienda recuperará el uso. (Nota al margen: si nuevamente el piso pasa sin consumo de electricidad o uso demostrable, ¿se vuelve a iniciar el proceso de cesión ad infinitum?).
Se aprovecha en el redactado de la ley a incrementar el impuesto a los pisos vacíos a 100 €/m2 (recordemos que en enero 2024 ya se había incrementado dicho valor a 50€/m2)
Compra de vivienda y promociones inmobiliarias:
Para facilitar la compra o alquiler de los residentes (extranjeros o andorranos), se limita la compra de viviendas a los no residentes en el país, a los residentes con menos de 3 años de residencia; a las personas jurídicas extranjeras; y a las personas jurídicas andorranas con participación extranjera en el capital o en el derecho de voto mayor al 25%, a un máximo de dos pisos, dos apartamentos o dos estudios; a una vivienda unifamiliar o una parcela de terreno para la construcción de una única vivienda unifamiliar o tres plazas de parking .
También se prohíbe toda promoción inmobiliaria, excepto si su destino son pisos de alquiler.
En cuanto a la transacción de inmuebles (vivienda), se incrementa el tipo de gravamen sobre la plusvalía inmobiliaria en las transacciones efectuadas tanto por no residentes como por residentes, en función de la ganancia y del tiempo transcurrido desde la compra del bien. El gravamen pasa del 15% al 20% para ventas de menos de 2 años de la compra en todos los casos, con una reducción del porcentaje a medida que pasa el tiempo. En contrapartida, se exonera el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) para residentes (nacionales o extranjeros) de más de cinco años en la adquisición de su primera vivienda (con empadronamiento obligatorio) si el precio es inferior a 500.000 € (actualmente era de 360.000 €).
HUT (habitatge d’ús turístic, en catalán: vivienda de uso turístico):
Actualmente, Andorra cuenta con 2.800 permisos temporales para viviendas de uso turístico, generalmente ubicados en parroquias altas (orientados al turista de invierno que viene a esquiar un fin de semana, por lo tanto, de pocos m2 y monoambientes). El proyecto de ley prohíbe la concesión de nuevas licencias, y al ir caducando los permisos existentes, se podrán renovar cada tres años según dos supuestos: por un lado, las HUT que se encuentren en un edificio donde más del 30% del total de viviendas sean también HUT, se les podrá renovar la licencia con nuevas condiciones de mejora de la calidad (mejoras constructivas, mobiliario, etc.); por otra parte, las HUT que se encuentren en un edificio donde menos del 30% del total de viviendas sean HUT, no se les renovará la licencia. En este segundo supuesto entrarían casi 650 pisos HUT, que se volcarían al uso de los propietarios (uso propio como primera residencia, alquiler o venta), o se cederán obligatoriamente al Gobierno para su alquiler. Se busca disponer menos HUT pero de mayor calidad (por lo tanto, menos turismo, pero de mayor rentabilidad).
Inversiones directas e inmigración:
A efectos de evitar promociones por parte de las sociedades extranjeras, aquellas que inviertan en Andorra y tengan más del 25% de capital extranjero habrán de solicitar autorización previa para su funcionamiento (actualmente el límite era 50%). Pendiente de verificar, si sólo será un papeleo más o si es un ítem que pueda significar rechazar la actividad.
A su vez, para disminuir la presión demográfica y su impacto negativo sobre el mercado de alquiler, se eliminan la posibilidad de acceder a la residencia mediante inversiones, los permisos de trabajadores extracomunitarios, y se prohíbe trabajar por cuenta propia a los residentes por cuenta ajena de menos de un año.
Desarrollo de la superficie visada desde 2019
Los antecedentes respecto a obra nueva (incluyendo todos los programas, no solamente vivienda) desde 2019 son los siguientes, según datos del Colegio Oficial de Arquitectos de Andorra COAA:
2019 – 416.433,00 m2
2020 – 119.260,00 m2 (afectación por restricción actividades por COVID)
2021 - 368.759,00 m2
2022 – 676.599,00 m2 (aumento debido al anuncio de futuras moratorias en la concesión de licencias, ante el casi colapso de la carga admitida por las infraestructuras y el medio ambiente, lo que significa que muchos de éstos m2 fueron visados “por las dudas” y no se han llegado a construir)
2023 – 311.137,00 m2
2024 – 347.242,00 m2 (cifra correspondiente al primer trimestre, al levantarse las moratorias del 2022)
Luego de la puesta en marcha de la ley de arrendamientos, y de la futura aprobación de la ley del derecho a la vivienda (en sus términos actuales, o con los más que probables cambios que la suavicen), las cifras de superficie visada (y los precios promedio de alquiler y venta) nos podrán indicar los resultados de estas acciones.
Alejandro Suárez, Corresponsal del COAC en Andorra. Septiembre 2024