La crisis de la vivienda en Portugal, identificada por la Comisión Europea como la más grave de la Unión Europea, pone de relieve la convergencia entre dinámicas inmobiliarias, turismo y procesos de gentrificación que están reconfigurando profundamente las ciudades y territorios con alto valor patrimonial. Según el informe europeo publicado a finales de 2025, el mercado residencial portugués presenta una sobrevaloración estimada entre el 25 % y el 35 %, la más elevada de la UE, y además fue el único país donde esta sobrevaloración continuó aumentando durante 2024 (Council of the European Union, 2025).

El artículo de El País del 3 de enero de 2026 traduce estos datos macroeconómicos en realidades cotidianas, describiendo cómo amplios sectores de la población, especialmente jóvenes y hogares con ingresos medios, se ven excluidos del acceso a una vivienda digna. La imposibilidad de emancipación, la necesidad de compartir vivienda de forma prolongada o el desplazamiento forzado hacia periferias mal conectadas son consecuencias directas de este contexto (El País, 2026).

Uno de los factores estructurales señalados tanto por la Comisión Europea como por el análisis periodístico es el impacto del turismo y del alquiler de corta duración en la reducción de la oferta residencial. En áreas centrales y patrimoniales, una parte significativa del parque habitacional ha sido reconvertida en alojamiento turístico, alterando el equilibrio entre función residencial y función económica. En este proceso, la vivienda deja de concebirse como un bien social para convertirse en un activo financiero, sometido a lógicas de rentabilidad a corto plazo (Euronews, 2025).

Este fenómeno se inscribe en dinámicas más amplias de gentrificación turística, donde la valorización cultural y simbólica de barrios históricos actúa como catalizador de la expulsión progresiva de sus habitantes. Bajo discursos de regeneración urbana o revitalización económica, se produce una sustitución social que debilita los vínculos comunitarios y transforma los territorios en escenarios de consumo. Tal como señala la literatura sobre patrimonio y turismo, la gentrificación no solo implica desplazamiento físico, sino también la erosión de prácticas culturales, memorias colectivas y formas de vida locales(Dragouni & Fouseki, 2018).

Frente a este escenario, los enfoques contemporáneos sobre patrimonio y turismo subrayan la necesidad de situar a las comunidades locales como actores centrales en la gobernanza territorial. La Convención de Faro y los desarrollos posteriores insisten en que la sostenibilidad no puede reducirse a la conservación material, sino que debe integrar dimensiones sociales, culturales y de bienestar colectivo (Brooks et al., 2023). Desde esta perspectiva, el turismo solo puede constituir una oportunidad si se articula mediante modelos participativos que eviten la extracción de valor sin retorno social.

El informe europeo propone medidas orientadas a incrementar la oferta de vivienda asequible, simplificar procesos de rehabilitación y reforzar el parque público residencial (Council of the European Union, 2025). Sin embargo, sin una regulación clara de los usos turísticos y sin mecanismos que limiten la especulación, estas políticas corren el riesgo de ser insuficientes. El caso portugués ilustra con claridad un problema compartido por muchas ciudades europeas: la tensión entre competitividad urbana, atractivo turístico y derecho a la vivienda. Para arquitectos y urbanistas, este contexto exige repensar los instrumentos de planificación y proyecto desde una lógica que priorice lahabitabilidad, la cohesión social y la permanencia de las comunidades como elementos estructurales del territorio.

Mónica Alcindor Huelva, arquitecta. Corresponsal del COAC a Viana do Castelo, Portugal. Febrer 2026

Referencias

Council of the European Union, Analysis and Research Team. (2025, October). One roof, many realities: Europe’s complex housing crisis. https://www.consilium.europa.eu/media/xkralek5/art_europe-housing-crisis...

El País. (2026, 3 de enero). Las dificultades para acceder a una casa en Portugal, el país con la vivienda más sobrevalorada de la UE: “No consigo vivir sola”. https://elpais.com/economia/2026-01-03/las-dificultades-para-acceder-a-una-casa-en-portugal-el-pais-con-la-vivienda-mas-sobrevalorada-de-la-ue-no-consigo-vivir-sola.html

Euronews. (2025, 17 de diciembre). Las viviendas en Portugal son las más sobrevaloradas de la UE, según la Comisión Europea. https://es.euronews.com/business/2025/12/17/las-viviendas-en-portugal-son-las-mas-sobrevaloradas-de-la-ue

Dragouni, M., & Fouseki, K. (2018). Drivers of community participation in heritage tourism planning: an empirical investigation. Journal of Heritage Tourism, 13(3), 237–256. https://doi.org/10.1080/1743873X.2017.1310214

Brooks C, Waterton E, Saul H, Renzaho A (2023) Exploring the relationships between heritage tourism, sustainable community development and host communities’ health and wellbeing: A systematic review. PLoS ONE 18(3): e0282319. https://doi.org/10.1371/journal.pone.0282319