Revista de corresponsals: Descarbonització i resiliència de l'espai públic a Montreal
El darrer article 'retrat de la descarbonització i resiliència al Quebec' resumia de manera global les estratègies que es desenvolupen en aquest camp al Quebec i de manera un mica més específica les estratègies aplicades als edificis i infraestructures. L'article present està més centrat en les estratègies de l'espai públic.
Cal dir primer de tot que, a diferència de Catalunya, al Quebec els arquitectes s'ocupen dels edificis. L'urbanisme, l'ordenació del territori i el paisatge és a càrrec dels urbanistes i dels arquitectes de paisatge. Així, mentre els arquitectes han de ser membres de l'Ordre des Architectes du Québec -OAQ- (vindria a ser l'equivalent al COAC), els urbanistes són membres de l'Ordre des Urbanistes du Québec -OUQ- i els arquitectes de paisatge són membres de la Association des Architectes Paysagistes du Québec -AAP- (en aquest cas no hi ha un ordre professional). En els dos casos, al Quebec són professionals diferents amb carreres universitàries pròpies i diferenciades de l'arquitectura, tot i que col·laboren sovint a nivell professional. El disseny dels espais públics serà sovint fruit d'aquesta col·laboració però és normalment l'arquitecte de paisatge qui se n'ocupa de manera més detallada.
Les intervencions més importants a l'espai públic de Montreal van ser fetes en plena expansió de la ciutat fa més d'un segle: la creació dels nombrosos grans parcs urbans i l'alineació de referència de nombrosos carrers residencials (amb els dúplex i tríplex típics de Montreal) que va permetre la creació d'uns espais verds continus i oberts -tot i que en terreny privat- entre les façanes dels edificis i les voreres (i on moltes vegades s'hi troben plantats els arbres dels carrers). A més de ser elements essencials en la definició de l'experiència de l'espai urbà, aquests espais tenen també unes funcions molt importants a nivell mediambiental: parlem d'espais vegetalitzats de frescor per l'ombratge que proporcionen els seus arbres, d'espais que contribueixen a una millor qualitat de l'aire, d'espais de gestió natural d'aigua, i d'espais de biodiversitat amb un impacte positiu sobre la salut i la qualitat de vida de la gent.
Des de fa molt temps Montreal no havia fet gaires més esforços per millorar l'espai públic, però els últims anys, coincidint amb la preocupació pel canvi climàtic i els seus efectes, hi ha hagut diverses iniciatives per fer una ciutat més verda i alhora d'acord amb un model de ciutat de proximitat per millorar la qualitat de vida dels seus ciutadans. El 'pla clima 2020-2030' preveu per exemple la plantació d'una gran quantitat d'arbres -sobretot en sectors més vulnerables a les illes de calor- i la creació de nous parcs i corredors verds, però alhora encoratjar també al sector privat a plantar arbres als seus terrenys privats, a reemplaçar les superfícies asfaltades d'aparcaments per llambordes drenants o directament en espais verds per permetre la percolació de l'aigua de pluja, i a vegetalitzar cobertes i murs dels edificis. Específicament, a l'espai públic de la ciutat hi ha exemples interessants a destacar:
1) L'ampliació de les cruïlles amb 'orelles de cantonada' vegetalitzades ('saillies drainantes'). A més de ser una millora pels vianants que travessen el carrer, aquests espais vegetalitzats (amb plantes indígenes de baix manteniment) son autèntiques intervencions d'acupuntura urbana que permeten embellir la ciutat i la qualitat de l'espai urbà i recollir l'aigua de pluja, que és retinguda i infiltrada al sol vegetal enlloc d'anar directament al clavegueram: una mesura molt important per les grans pluges que estan esdevenint cada cop més importants amb el canvi climàtic. Una estratègia similar és feta en alguns llocs amb la creació de bandes vegetalitzades entre la vorera i la calçada (a vegades fet en projectes de cooperació veïnal) i l'ampliació dels escocells dels arbres. Tot plegat permet també reduir les illes de calor, millorar la qualitat de l'aire i la qualitat de vida dels ciutadans.
2) La transformació dels carrerons que hi ha la part posterior dels edificis residencials en carrerons verds ('ruelles vertes') amb l'objectiu de transformar aquests espais fortament mineralitzats en espais més verds i de distensió. Els carrerons verds són espais transformats per iniciativa dels veïns amb el suport de la municipalitat, i inclou excavar zones asfaltades per crear nous espais vegetalitzats (la responsabilitat del manteniment recau als residents). Aquests espais poden incloure plantes de baix manteniment, arbres i arbusts i fins i tot donar lloc a espais per a l'agricultura urbana. A més dels avantatges en gestió de l'aigua de pluja, reducció d'illes de calor i millora de la qualitat de l'aire a través d'aquesta vegetalització, amb la inclusió de mobiliari urbà, murals sobre parets cegues i altres elements s'afavoreix la socialització dels veïns i espais de joc per als nens.
3) La creació i transformació d'espais obsolets en petits parcs, places i placetes de proximitat, que permetent oferir llocs de descans i socialització per a la població local, incloent també espais de joc pels infants. Aquests nous espais estan sovint dissenyats seguint aquests mateixos principis de desenvolupament sostenible amb importants espais vegetalitzats que permetent fer una gestió de l'aigua de pluja (espais coneguts com espais esponja), reduir les illes de calor, i millorar la qualitat de l'aire i la qualitat de vida de la gent. Un bon exemple és la Place des Fleurs de Macadame (2022) dels arquitectes de paisatge Nippaysage, i guanyadora de diversos premis. Aquesta plaça (a la foto de l'article), situada en un terreny on abans hi havia una estació de servei, està pensada com a plaça inundable ('water square') i contribueix a la resiliència del barri al voltant davant el risc d'inundacions per grans pluges. La plaça té una part vegetalizada important amb una depressió per afavorir encara més la captació i infiltració de l'aigua de pluja. Els arbres ofereixen ombra als bancs i taules que es troben al voltant de la plaça. Al mig, hi ha unes grans pedres amb sortidors d'aigua que permetent refrescar l'espai a l'estiu i on els infants juguen. A sobre d'aquest espai multifuncional i Inter generacional es troba penjada una gran obra d'art que ajuda a crear una identitat important al barri.
Tots aquests espais contribueixen a fer front a un dels riscos més importants lligats al canvi climàtic a Montreal: les inundacions per grans pluges. Alhora contribueixen a descarbonitzar i lluitar contra el canvi climàtic, de manera directa amb la vegetalització, però també indirecta amb el canvi de mode de vida a la ciutat. Tots aquests projectes contribueixen en el fons a l'evolució de la ciutat cap a un model de proximitat, cada cop més pensada per als vianants (durant l'estiu hi ha a més diversos carrers que són només per vianants) i les bicicletes (aquests últims anys també han vist la llum molts carrils bici que han canviat la secció de molts carrers) i no en els cotxes.
Un últim punt el mereixen les cobertes verdes. Amb les noves exigències del reglament municipal per la gestió de l'aigua de pluja per fer front a les inundacions (obliga a retenir i gestionar una determinada quantitat d'aigua de pluja a tot immoble amb més de 1000m2 de superfície impermeable), a més de la utilització dels espais verds exteriors, les cobertes verdes també formen part de les solucions, i últimament se'n fan més. En molts casos aquestes cobertes no són espais públics que la gent pugui aprofitar però hi ha excepcions, com el cas de la coberta verda de l'hotel que es troba a l'edifici de la Place Bonaventure (1967) on hi ha tot un jardí amb arbres que pot ser visitat. Més recents, a la zona metropolitana hi ha la teulada de l'edifici del Campus Longueuil de l'Université de Sherbrooke (2010) que compta també amb mobiliari urbà, creant un espai de trobada pels estudiants. Finalment, un altre projecte interessant és el de la coberta de les noves cotxeres d'autobusos de la Société de Transport de Montréal (2024) que es troben soterrades, i al damunt aquesta coberta esdevé un parc urbà vegetalitzat i accessible.
La vegetalització de l'espai contribueix, i de manera relativament econòmica, a fer la ciutat de Montreal més resilient, a arribar als objectius de carboneutralitat fixats pel 2050 i a fer que hi hagi més qualitat de vida pels seus ciutadans.
Jordi Jordana, arquitecte. Corresponsal del COAC a Montreal, Canadà. Gener 2025
- Inicieu sessió per a enviar comentaris
- Español
Revista de corresponsals: La descarbonització a Alemanya
En aquest article m’agradaria oferir una visió general de com s’estan implementant a Alemanya els criteris de sostenibilitat en la construcció i quins són els mecanismes que mouen a propietaris i inversors a formar part d’aquesta transformació necessària en la lluita contra el canvi climàtic.
L’Estat alemany ofereix ajudes econòmiques per a persuadir a inversors i propietaris a participar en aquest procés per a reduir les emissions amb l’ús d’energies renovables i materials més sostenibles, que habitualment suposen un encariment de la construcció.
Les ajudes s’ofereixen en forma de crèdits amb un tipus d’interès més baix que el del mercat, subvencions i avantatges fiscals, sempre que s’assoleixin els mínims establerts per a determinats estàndards de sostenibilitat en la construcció. Com millor sigui el nivell d’eficiència energètica, més gran és l’ajuda econòmica que es pot obtenir.
El grup bancari KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), inicials que es tradueixen com a Institut de crèdit per a la reconstrucció, gestiona la concessió dels crèdits i la majoria de les subvencions per l’eficiència energètica que actualment estan disponibles. Aquest banc es va crear directament després de la Segona Guerra Mundial amb la finalitat d’oferir capital per a la reconstrucció de l’economia del país. El crèdit per a la construcció d’edificis eficients (energèticament) és una de les principals activitats del KfW, però també ofereix crèdit per a la creació de noves empreses, per a formació, per a la reducció de barreres arquitectòniques, entre d’altres temes. El procediment de sol·licitud, seguiment i obtenció de crèdits funciona totalment de forma digital.
Aquests són els diferents nivells d’eficiència energètica disponibles: EH 40, EH 55, EH 70, EH85 i EH Patrimoni històric. El consum energètic obtingut es compara amb el d’un edifici de referència, fa uns anys aquest era el que complia amb els mínims establerts per la Llei d’energia dels edificis (GEG), però avui els mínims obligatoris ja equivalen al EH55. Per tant, com més baix és el valor més eficient energèticament és l’edifici.
Per al compliment del GEG i el càlcul del nivell d’eficiència energètica entra en joc la figura de l’assessor energètic, que és un tècnic que té la formació específica i la capacitat de signar els documents del projecte que són necessaris per a tot el procés.
Les ajudes i procediments són diferents per a obra nova i per a reformes energètiques:
Per a obra nova cal obtenir el nivell EH40 per accedir als crèdits del KfW. També cal justificar l’obtenció del segell de qualitat QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), que no només s’ocupa de l’energia necessària per al funcionament de l’edifici i de la pèrdua d’energia a través de la pell de l’edifici (aspectes que s’inclouen en el nivell EH40), sinó també d’altres criteris tècnics, socials, econòmics i ambientals, com per exemple el cicle de vida dels materials i la seva capacitat de reciclatge, la flexibilitat en l’ús, el confort acústic, tèrmic i visual, la seguretat, l’accessibilitat o l’ecologia de l’entorn.
Tots aquests criteris es valoren en un sistema de certificació i segons els punts obtinguts es pot assolir el segell bronze, plata, or o platí. Els certificats reconeguts pel QNG són el DGNB, el BNK/BiRN, el NaWoh i el BNB. Sense entrar en més detalls, el DGNB és el que més s’utilitza i el BNB és el que ha adoptat per exemple l’administració de Berlin per a les seves obres. Per a tenir la seguretat d’assolir el QNG caldrà contractar un especialista que faci el seguiment de la certificació des de les primeres fases del projecte fins a la finalització de les obres. El sistema de puntuació té les seves particularitats, com per exemple que es pugui compensar un material poc sostenible o gens renovable amb mesures de millora de l’accessibilitat o amb un bon concepte per a la neteja dels vidres.
En una reforma energètica integral es pot optar per un dels diferents nivells d’eficiència energètica (EH 40, 55, 70…) i la decisió depèn tant del pressupost disponible com de les característiques de l’immoble en qüestió. El KfW ofereix un crèdit per exemple de 120.000 euros per habitatge si s’arriba a un EH55 i una bonificació del 15%, que és el percentatge del crèdit que no caldrà retornar. Si a més s’implanten energies renovables que cobreixin el 65% de la demanda energètica, el crèdit augmenta a 150.000 i la bonificació al 20%.
Es pot donar el cas que no es pugui assolir un dels nivells d’eficiència establerts però que es pugui millorar per exemple l’aïllament a la coberta o que es substitueixin les finestres per unes més aïllants. Aquestes mesures individuals de reforma energètica les gestiona la BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), que és l’Administració per l’Economia i el control d’exportacions. A diferència de les anteriors ajudes del KfW, les mesures individuals obtenen una subvenció que pot arribar a un 20% dels costos de la reforma i que es rep al final de tot el procés.
Per a les reformes també cal la intervenció de l’assessor energètic si es vol accedir a les ajudes de l’Estat. Només en cas d’assolir el EH40 es podria optar al QNG i per tant caldria fer també el procediment de certificació, per exemple del DGNB.
Per últim, el Ministeri de Finances ofereix l’AfA (Absetzung für Abnutzung), que significa deducció per desgast, i comporta una deducció en els impostos de fins el 5%. L’AfA és molt atractiu per a inversors que disposen de molts ingressos i per tal de pagar menys impostos inverteixen en immobles eficients energèticament.
En els últims anys han anat canviant diverses vegades els programes de crèdits i de subvencions, i es preveu que l’any vinent amb les eleccions i un possible canvi de govern els canvis continuïn. Tot plegat ofereix una certa inseguretat als inversos i propietaris d’immobles, ja que normalment les fases de projecte i d’obra duren diversos anys.
Amb aquests mitjans aconsegueix l’Estat alemany convèncer als seus ciutadans que els convé construir, comprar o reformar, amb l’objectiu d’assolir una arquitectura més sostenible. Les sol·licituds de crèdits i subvencions han estat en els últims anys molt nombroses, un senyal que els programes d’ajuda d’avui funcionen. Si no és pel convenciment que la lluita contra el canvi climàtic és necessària, és l’estalvi que es pot arribar a aconseguir, sobretot en el cas d’inversors, el què els acaba de convèncer.
Laura Gil, arquitecta. Corresponsal del COAC a Berlín, Alemanya. Novembre 2024
- Inicieu sessió per a enviar comentaris
- Español
Revista de Corresponsales: sostenibilidad y vivienda en Andorra
En un contexto europeo de dificultad de acceso a la vivienda, Andorra, con su singularidad y aun no siendo parte de la Unión, no es ajena a esta problemática. Atrás quedaron los años en que en el Principado se podía acceder fácilmente a la vivienda, en régimen de alquiler o compra, sea para primer o segunda residencia, en este último caso generalmente por parte de ciudadanos de Francia o España, principalmente catalanes. Varias fueron las razones en esta última década que han llevado a este cambio, y han degenerado en el tensionamiento del mercado de viviendas.
Básicamente por las características propias del país, un Principado de 468 km2 donde el suelo disponible para vivienda está limitado y su población ha crecido más del 20% en los últimos 10 años (de 71.000 a 86.000 habitantes), tanto por parte de residentes fiscales, atraídos por un tratamiento impositivo mucho más benevolente que en sus países de origen, como por parte de los habituales residentes de perfil laboral (profesionales liberales o trabajadores por cuenta ajena).
A todo esto, se suma la continua inversión extranjera de no residentes en valores inmobiliarios, tanto en promoción como en la compra del producto final. Parte de estos promotores y compradores, en el caso de Catalunya, esgrimen como razón principal evitar la Ley del Derecho a la Vivienda catalana, promulgada en respuesta a la grave situación económica y social derivada de la dificultad de acceso a la vivienda, y que acota las prerrogativas que podrían tener como arrendadores si dedicaran su inversión al mercado de alquiler catalán.
El parque inmobiliario actual de Andorra es de 45.000 viviendas, tanto las de primera y segunda residencia como las viviendas dedicadas a uso turístico (HUT). Andorra recibía 2 millones de turistas en 2013, y los últimos datos de 2024 cifran la cantidad de visitantes anuales en 4 millones. Las promociones de edificios de vivienda realizadas los últimos años, salvo contadas excepciones, están orientadas al inversor nacional o extranjero de alto poder adquisitivo, con pisos cuya superficie promedia los 125 m2 y programas siempre con más de 2 dormitorios. La promoción de vivienda pública de alquiler, por parte del Gobierno de Andorra o de las parroquias (Ayuntamientos), llega tarde y en muy poca cantidad, por (entre otras razones) falta de interés (y visión) gubernamental en dichas promociones y por la ya comentada falta de suelo.
Con éstas características y problemas mencionados (más los generados por los años COVID), con un precio medio de compra de la vivienda nueva y de segunda mano rondando los 4.500 €/m2, y de alquiler los 17 €/m2, e impulsado por (hasta ahora desconocidas) protestas ciudadanas en la calle, el Gobierno Andorrano se ha visto obligado a promover medidas inéditas como la prórroga automática de contratos y límites de precios de alquiler, o la “cesión temporal obligatoria” de viviendas vacías, cambiando las reglas del juego acostumbradas en un país considerado liberal en lo económico.
Como resultado, la Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas, en vigor desde el 1 de enero de 2024, y el Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda (que iniciará trámite parlamentario el próximo septiembre y complementará la mencionada Ley de Arrendamientos), entran en juego y afectan de manera transversal a la sociedad andorrana, en temas como vivienda, fiscalidad, turismo, inmigración, y a los inversores extranjeros, incidiendo de manera especial en el sector de la construcción.
Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas
Luego de algunas medidas tendiente a proteger a los inquilinos en un escenario social y económico complicado por la pandemia (en 2019 se congelan los contratos de alquiler) y de otras ayudas paralelas al sector empresarial como los “créditos blandos”, durante 2023 se presenta por parte de Gobierno la Ley de Arrendamientos, finalmente aprobada con todos los votos del arco parlamentario, y que prorrogará automáticamente durante tres años más los contratos de alquiler, hasta 2027.
Además, hasta el mismo año, los alquileres podrán incrementarse únicamente si el precio es menor a 8€/m2, cifra que se ha considerado óptima por el Gobierno, y que ha despertado fuerte oposición por parte de las cámaras de propietarios (al obtener rentabilidades inferiores a productos financieros seguros que no generan riesgo de impagos, desperfectos, ocupaciones, etc.). Éste incremento será escalonado, para los pisos de 7-8€/m² el incremento máximo permitido es del 4%; para los de 6-7 €/m² el incremento máximo es el del IPC (se calcula para este año alrededor del 5%); y para los de menos de 6 €/m² el incremento máximo será el del IPC más el 4%.
Porqué hasta 2027?, tres años es el tiempo que calcula el Gobierno para poder incrementar el parque de vivienda pública a precio asequible, con aproximadamente 300 nuevas viviendas.
Con los mismos objetivos de aumentar la oferta, pero con aporte de los privados, esta ley incrementa el impuesto sobre los pisos vacíos a 50 €/m², y prolonga la suspensión para nuevas licencias HUT hasta septiembre del 2025.
Un punto clave, para la fiscalización de esta ley (y especialmente para la futura ley ómnibus de Derecho a la Vivienda, según veremos más adelante) es manejar los datos del parque inmobiliario en Andorra, para lo cual el Gobierno se da 18 meses para poner en funcionamiento el Registro de la Propiedad, evitando la opacidad actual.
Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda
Esta ley ómnibus, que pretende incrementar la oferta de vivienda moderando el crecimiento urbano y turístico, es de amplio alcance (afecta transversalmente a los ministerios de Economía, Trabajo y Vivienda; Turismo y Comercio; así como Justicia e Interior), es complementaria de la de ley de Arrendamientos (más que complementaria: dobla la apuesta), y tiene como objetivo “crear medidas para proteger a las personas que residen en el Principado en su interacción con el turismo y la actividad constructiva, el respeto al medio ambiente y de los recursos naturales”.
Incide principalmente en cuatro aspectos: cesión obligatoria de pisos vacíos, limitar la compra de viviendas, HUT, e inversiones e inmigración, y su hilo conductor es no disociar el derecho a la vivienda del crecimiento sostenible del Principado, buscando el equilibrio entre la inversión inmobiliaria extranjera y el acceso a la vivienda de los residentes en Andorra, recuperando en última instancia el concepto de función social de la vivienda, en contraposición a su valor económico.
Cesión obligatoria de pisos vacíos:
El punto más controvertido de la ley, que si bien no es el fin último en sí mismo, es la herramienta que plantea el Gobierno para que los pisos vacíos se dirijan al mercado de alquiler (o en su defecto a una venta regulada y limitada según veremos líneas adelante).
Pero qué es un piso vacío para la ley?: “se define como vacío aquella vivienda que no tiene contrato de suministro de energía eléctrica o que no tiene consumo de energía durante los dos años anteriores al 1 de enero del 2024” (según datos de la compañera eléctrica, la cifra provisional asciende a unos 2.000 pisos). Para obtener esta información, ha sido necesario cambiar la reglamentación de protección de datos para que la compañía ceda sus archivos al Gobierno.
Una vez detectado un piso vacío, el Gobierno se pone en contacto con el propietario (…de aquí la importancia de actualizar el Registro de la Propiedad), y si en un plazo de tres meses el propietario no ha justificado que el piso está ocupado, se tramita la cesión obligatoria y temporal de la vivienda en favor del Gobierno por un plazo de 5 años como máximo. Para hacer efectiva la cesión, en caso de ser necesario se recurre a la abogacía y en última instancia a la Policía, de la misma manera que se hace en un desahucio. Si el piso no está en condiciones de habitabilidad, el Gobierno se encarga de su adecuación, a cuenta del propietario, a quién se le descontarán los gastos de acondicionamiento del alquiler que recibirá.
Una vez la vivienda forma parte del parque público, Gobierno o el INH (Instituto Nacional de la Vivienda) lo colocan en alquiler, y en caso de no poder alquilarlo (y por tanto no lo ceden a una persona con necesidad de vivienda) en un plazo máximo de 6 meses, el titular de la vivienda recuperará el uso. (Nota al margen: si nuevamente el piso pasa sin consumo de electricidad o uso demostrable, ¿se vuelve a iniciar el proceso de cesión ad infinitum?).
Se aprovecha en el redactado de la ley a incrementar el impuesto a los pisos vacíos a 100 €/m2 (recordemos que en enero 2024 ya se había incrementado dicho valor a 50€/m2)
Compra de vivienda y promociones inmobiliarias:
Para facilitar la compra o alquiler de los residentes (extranjeros o andorranos), se limita la compra de viviendas a los no residentes en el país, a los residentes con menos de 3 años de residencia; a las personas jurídicas extranjeras; y a las personas jurídicas andorranas con participación extranjera en el capital o en el derecho de voto mayor al 25%, a un máximo de dos pisos, dos apartamentos o dos estudios; a una vivienda unifamiliar o una parcela de terreno para la construcción de una única vivienda unifamiliar o tres plazas de parking .
También se prohíbe toda promoción inmobiliaria, excepto si su destino son pisos de alquiler.
En cuanto a la transacción de inmuebles (vivienda), se incrementa el tipo de gravamen sobre la plusvalía inmobiliaria en las transacciones efectuadas tanto por no residentes como por residentes, en función de la ganancia y del tiempo transcurrido desde la compra del bien. El gravamen pasa del 15% al 20% para ventas de menos de 2 años de la compra en todos los casos, con una reducción del porcentaje a medida que pasa el tiempo. En contrapartida, se exonera el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) para residentes (nacionales o extranjeros) de más de cinco años en la adquisición de su primera vivienda (con empadronamiento obligatorio) si el precio es inferior a 500.000 € (actualmente era de 360.000 €).
HUT (habitatge d’ús turístic, en catalán: vivienda de uso turístico):
Actualmente, Andorra cuenta con 2.800 permisos temporales para viviendas de uso turístico, generalmente ubicados en parroquias altas (orientados al turista de invierno que viene a esquiar un fin de semana, por lo tanto, de pocos m2 y monoambientes). El proyecto de ley prohíbe la concesión de nuevas licencias, y al ir caducando los permisos existentes, se podrán renovar cada tres años según dos supuestos: por un lado, las HUT que se encuentren en un edificio donde más del 30% del total de viviendas sean también HUT, se les podrá renovar la licencia con nuevas condiciones de mejora de la calidad (mejoras constructivas, mobiliario, etc.); por otra parte, las HUT que se encuentren en un edificio donde menos del 30% del total de viviendas sean HUT, no se les renovará la licencia. En este segundo supuesto entrarían casi 650 pisos HUT, que se volcarían al uso de los propietarios (uso propio como primera residencia, alquiler o venta), o se cederán obligatoriamente al Gobierno para su alquiler. Se busca disponer menos HUT pero de mayor calidad (por lo tanto, menos turismo, pero de mayor rentabilidad).
Inversiones directas e inmigración:
A efectos de evitar promociones por parte de las sociedades extranjeras, aquellas que inviertan en Andorra y tengan más del 25% de capital extranjero habrán de solicitar autorización previa para su funcionamiento (actualmente el límite era 50%). Pendiente de verificar, si sólo será un papeleo más o si es un ítem que pueda significar rechazar la actividad.
A su vez, para disminuir la presión demográfica y su impacto negativo sobre el mercado de alquiler, se eliminan la posibilidad de acceder a la residencia mediante inversiones, los permisos de trabajadores extracomunitarios, y se prohíbe trabajar por cuenta propia a los residentes por cuenta ajena de menos de un año.
Desarrollo de la superficie visada desde 2019
Los antecedentes respecto a obra nueva (incluyendo todos los programas, no solamente vivienda) desde 2019 son los siguientes, según datos del Colegio Oficial de Arquitectos de Andorra COAA:
2019 – 416.433,00 m2
2020 – 119.260,00 m2 (afectación por restricción actividades por COVID)
2021 - 368.759,00 m2
2022 – 676.599,00 m2 (aumento debido al anuncio de futuras moratorias en la concesión de licencias, ante el casi colapso de la carga admitida por las infraestructuras y el medio ambiente, lo que significa que muchos de éstos m2 fueron visados “por las dudas” y no se han llegado a construir)
2023 – 311.137,00 m2
2024 – 347.242,00 m2 (cifra correspondiente al primer trimestre, al levantarse las moratorias del 2022)
Luego de la puesta en marcha de la ley de arrendamientos, y de la futura aprobación de la ley del derecho a la vivienda (en sus términos actuales, o con los más que probables cambios que la suavicen), las cifras de superficie visada (y los precios promedio de alquiler y venta) nos podrán indicar los resultados de estas acciones.
Alejandro Suárez, Corresponsal del COAC en Andorra. Septiembre 2024
- Inicieu sessió per a enviar comentaris
- Català
Revista de Corresponsals: sostenibilitat i habitatge a Andorra
En un context europeu de dificultat d'accés a l'habitatge, Andorra, amb la seva singularitat i fins i tot no sent part de la Unió, no és aliena a aquesta problemàtica. Enrere van quedar els anys en què al Principat es podia accedir fàcilment a l'habitatge, en règim de lloguer o compra, (sigui com a primera o segona residència, en aquest últim cas generalment per part de ciutadans de França o Espanya, principalment catalans). Hi ha hagut vàries raons en aquesta última dècada que han portat a aquest canvi, i han portat cap a l’actual mercat residencial tensat.
Bàsicament per les característiques pròpies del país, un Principat de 468 km² on el sòl disponible per a l’habitatge està limitat i la seva població ha crescut més del 20% en els últims 10 anys (de 71.000 a 86.000 habitants), tant per part de residents fiscals, atrets per un tractament impositiu molt més benvolent que als seus països d'origen, com per part dels habituals residents de perfil laboral (professionals liberals o treballadors per compte aliè).
A tot això, se suma la inversió estrangera de no residents en valors immobiliaris, tant en la promoció com en la compra del producte final. Part d'aquests promotors i compradors, en el cas de Catalunya, esgrimeixen com a raó principal evitar la Llei del Dret d'Habitatge català, promulgada en resposta a la greu situació econòmica i social derivada de la dificultat d'accés a l'habitatge, que delimita les prerrogatives que podrien tenir com a arrendadors si dediquessin o mantinguessin la seva inversió al mercat de lloguer a Catalunya.
El parc immobiliari actual d'Andorra és de 45.000 habitatges, tant les de primera i segona residència com els habitatges dedicats a ús turístic (HUT). Andorra rebia 2 milions de turistes en 2013, i les últimes dades de 2024 xifren la quantitat de visitants anuals en 4 milions. Les promocions d'edificis d'habitatge realitzades els últims anys, excepte comptades excepcions, estan orientades a l'inversor nacional o estranger d'alt poder adquisitiu, amb pisos amb superfície mitja de 125 m² i programes sempre majors a 2 dormitoris. La promoció d'habitatge públic de lloguer, per part del govern d’Andorra o de les parròquies (Ajuntaments), arriba tard i en molt poca quantitat, entre altres raons per falta d'interès (i visió) governamental en aquestes promocions i per la ja comentada falta de sòl.
Amb aquestes característiques i problemes esmentats (més els generats pels anys COVID), amb un preu mitjà de compra de l'habitatge nou i de segona mà rondant els 4.500 €/m², i de lloguer els 17 €/m², i impulsat per (fins ara desconegudes) protestes ciutadanes al carrer, el govern d'Andorra s'ha vist obligat a promoure mesures inèdites com la pròrroga automàtica de contractes i límits de preus de lloguer, o la “cessió temporal obligatòria” d'habitatges buits, canviant les regles del joc acostumades en un país considerat liberal en l'econòmic.
Com a resultat, la Llei 24/2023, de Mesures d'Estímul i de Estabilitat del Mercat d'Arrendament d'Habitatges, en vigor des de l'1 de gener de 2024, i el Projecte de Llei per al Creixement Sostenible i el Dret a l'Habitatge (que iniciarà el tràmit parlamentari el setembre vinent i complementarà l'esmentada Llei d'Arrendaments), entren en joc i afecten de manera transversal a la societat andorrana, en temes com l’habitatge, la fiscalitat, el turisme, la immigració, així com als inversors estrangers, incidint de manera especial en el sector de la construcció.
Llei 24/2023, de Mesures d'Estímul i de Estabilitat del Mercat d'Arrendament d'Habitatges
Després d'algunes mesures tendents a protegir els inquilins en un escenari social i econòmic complicat (en 2019 es congelen els contractes de lloguer) i d'altres ajudes paral·leles al sector empresarial com els “crèdits tous”, durant 2023 es presenta per part del govern la Llei d'Arrendaments, finalment aprovada amb tots els vots de l'arc parlamentari, i que prorrogarà automàticament durant tres anys més els contractes de lloguer, fins al 2027.
A més, fins al mateix any, els lloguers podran incrementar-se únicament si el preu és menor a 8€/m², xifra que s'ha considerat òptima pel govern, i que ha despertat una forta oposició per part de les cambres de propietaris (en obtenir rendibilitats inferiors a productes financers segurs que no generen risc d'impagaments, desperfectes, ocupacions, etc.) Aquest increment serà escalonat, per als pisos de 7-8€/m² l'increment màxim permès és del 4%; per als de 6-7 €/m² l'increment màxim és el de l'IPC (es calcula per a aquest any al voltant del 5%); i per als de menys de 6 €/m² l'increment màxim serà el de l'IPC més el 4%.
Perquè fins a 2027?, tres anys és el temps que calcula el govern per a poder incrementar el parc d'habitatge públic a preu assequible, amb aproximadament 300 nous habitatges. Amb els mateixos objectius d'augmentar l'oferta, però amb aportació dels privats, aquesta llei incrementa l'impost sobre els pisos buits a 50 €/m², i prolonga la suspensió per a noves llicències HUT fins al setembre del 2025.
Un punt clau, per a la fiscalització d'aquesta llei (i especialment per a la futura llei òmnibus de Dret a l'Habitatge, segons veurem més endavant) és manejar les dades del parc immobiliari a Andorra, per a això el govern es dona divuit mesos per a posar en funcionament el Registre de la Propietat, evitant l'opacitat actual.
Projecte de Llei per al Creixement Sostenible i el Dret a l'Habitatge
Aquesta llei òmnibus, que pretén incrementar l'oferta d'habitatge moderant el creixement urbà i turístic, és d'ampli abast (afecta transversalment als ministeris d'Economia, Treball i Habitatge; Turisme i Comerç; i Justícia i Interior), és complementària de la de llei d'Arrendaments (més que complementària: doblega l'aposta), i té com a objectiu “crear mesures per a protegir les persones que resideixen al Principat en la seva interacció amb el turisme i l'activitat constructiva, el respecte al medi ambient i dels recursos naturals”.
Incideix principalment en quatre aspectes: cessió obligatòria de pisos buits, limitar la compra d'habitatges, HUT, i inversions i immigració, i el seu fil conductor és no dissociar el dret a l'habitatge del creixement sostenible del Principat, buscant l'equilibri entre la inversió estrangera immobiliària i l'accés a l'habitatge de les persones que viuen a Andorra, recuperant en última instància el concepte de funció social de l'habitatge, en contraposició al seu valor econòmic.
Cessió obligatòria de pisos buits:
El punt més controvertit de la llei, la cessió obligatòria, que si bé no és la fi última en si mateixa, és l'eina que planteja el govern perquè els pisos buits es dirigeixin al mercat de lloguer (o en el seu defecte a una venda regulada i limitada segons veurem més endavant).
Però què és un pis buit per a la llei?: “es defineix com a buit aquell habitatge que no té contracte de subministrament d'energia elèctrica o que no té consum d'energia durant els dos anys anteriors a l'1 de gener del 2024” (segons dades de la companya elèctrica, la xifra provisional ascendeix a uns 2.000 pisos). Per a obtenir aquesta informació, ha estat necessari canviar la reglamentació de protecció de dades perquè la companyia cedeixi els seus arxius al govern.
Una vegada detectat un pis buit, el govern es posa en contacte amb el propietari (d'aquí la importància d'actualitzar el Registre de la Propietat), i si en un termini de tres mesos el propietari no ha justificat que el pis està ocupat, es tramita la cessió obligatòria i temporal de l'habitatge en favor del govern per un termini de 5 anys com a màxim. Per a fer efectiva la cessió, en cas de ser necessari es recorre a la Batllia i en última instància a la Policia, de la mateixa manera que es fa en un desnonament. Si el pis no està en condicions d'habitabilitat, el govern s'encarrega de la seva adequació, a compte del propietari, a qui se li descomptaran les despeses de condicionament del lloguer que rebrà.
Una vegada l'habitatge forma part del parc públic, el govern o l’INH (Institut Nacional de l'Habitatge) ho col·loquen en lloguer, i en cas de no poder llogar-ho (i per tant no ho cedeixen a una persona amb necessitat d'habitatge) en un termini màxim de 6 mesos, el titular de l'habitatge recuperarà l'ús. (Nota al marge: si novament el pis continua sense consum d'electricitat o ús demostrable, es torna a iniciar el procés de cessió “ad infinitum”?).
S'aprofita en el redactat de la llei a incrementar l'impost als pisos buits a 100 €/m² (recordem que al gener 2024 ja s'havia incrementat aquest valor a 50€/m²)
Compra d'habitatge i promocions immobiliàries:
Per a facilitar la compra o lloguer dels residents (estrangers o andorrans), es limita la compra d'habitatges als no residents al país, als residents amb menys de 3 anys de residència; a les persones jurídiques estrangeres; i a les persones jurídiques andorranes amb participació estrangera en el capital o en el dret de vot major al 25%, a un màxim de dos pisos, dos apartaments o dos estudis; a un habitatge unifamiliar o una parcel·la de terreny per a la construcció d'un únic habitatge unifamiliar o tres places de pàrquing .
També es prohibeix tota promoció immobiliària, excepte si el seu destí són pisos de lloguer.
En quant a la transacció d'immobles (habitatges), s'incrementa el tipus de gravamen sobre la plusvàlua immobiliària en les transaccions efectuades tant per no residents com per residents, en funció del guany i del temps transcorregut des de la compra del bé. El gravamen passa del 15% al 20% per a vendes de menys de 2 anys de la compra en tots els casos, amb una reducció del percentatge a mesura que passa el temps. En contrapartida, s'exonera l'Impost sobre transmissions patrimonials (ITP) per a residents (nacionals o estrangers) de més de cinc anys en l'adquisició del seu primer habitatge (amb empadronament obligatori), si el preu és inferior a 500.000 € (actualment era de 360.000 €).
HUT (habitatges d’ús turístic):
Actualment, Andorra compta amb 2800 permisos temporals per a habitatges d'ús turístic, generalment situats en parròquies altes (orientats al turista d'hivern que ve a esquiar un cap de setmana, per tant de pocs m²). El projecte de llei prohibeix la concessió de noves llicències, i en anar caducant els permisos existents, es podran renovar cada tres anys segons dos supòsits: d'una banda, les HUT que es trobin en un edifici on més del 30% del total d'habitatges siguin també HUT, se'ls podrà renovar la llicència amb noves condicions de millora de la qualitat (millores constructives, mobiliari, etc.); d'altra banda, les HUT que es trobin en un edifici on menys del 30% del total d'habitatges siguin HUT, no se'ls renovarà la llicència. En aquest segon supòsit entrarien gairebé 650 pisos HUT, que es bolcarien a l'ús dels propietaris (ús propi com a primera residència, lloguer o venda), o se cediran obligatòriament al govern per al seu lloguer. Es busca disposar menys HUT però de major qualitat (per tant, menys turisme, però de major rendibilitat)
Inversions directes i immigració:
A l'efecte d'evitar promocions per part de les societats estrangeres, aquelles que inverteixin a Andorra i tinguin més del 25% de capital estranger hauran de sol·licitar autorització prèvia per al seu funcionament (actualment el límit era 50%). Pendent de verificar, si només serà una tràmit més o si és un ítem que pugui significar rebutjar l'activitat.
També, per a disminuir la pressió demogràfica i el seu impacte negatiu sobre el mercat de lloguer, s'elimina la possibilitat d'accedir a la residència mitjançant inversions, els permisos de treballadors extracomunitaris, i es prohibeix treballar per compte propi als residents per compte aliè de menys d'un any.
Desenvolupament de la superfície visada des del 2019
Els antecedents respecte a l’obra nova (incloent tots els programes, no solament el d’habitatge) des del 2019 són els següents, segons dades del Col·legi d'Arquitectes d'Andorra COAA:
2019 – 416.433,00 m²
2020 – 119.260,00 m² (afectació per restricció d’activitats per COVID)
2021 - 368.759,00 m²
2022 – 676.599,00 m² (augment per anunci de futures moratòries en la concessió de llicències, davant el gairebé col·lapse de la càrrega admesa per les infraestructures i el medi ambient, cosa que significa que molts d'aquests m² van ser visats “pels dubtes” i no s'han arribat a construir)
2023 – 311.137,00 m²
2024 – 347.242,00 m² (xifra corresponent al primer trimestre, en aixecar-se les moratòries del 2022)
Després de la posada en marxa de la llei d'arrendaments, i de la futura aprovació de la llei del dret a l'habitatge (en els seus termes actuals, o amb els més que probables canvis que la suavitzin), les xifres de superfície visada (i els preus mitjans de lloguer i venda) ens podran indicar els resultats d’aquestes accions.
Alejandro Suárez. Corresponsal del COAC a Andorra. Setembre 2024
- Inicieu sessió per a enviar comentaris
- Español