Revista de corresponsals: Com els Països Baixos estan reduint les emissions de CO₂ en la construcció
La indústria de la construcció té un impacte significatiu en les emissions globals de CO₂. Als Països Baixos, tant el govern com les empreses privades estan adoptant enfocaments innovadors per reduir aquestes emissions i crear una indústria més sostenible. A continuació, analitzem les principals estratègies que s'estan implementant per assolir aquest objectiu.
1. Producció i productes més sostenibles
Una de les claus per reduir les emissions en la construcció és l'eficiència des del principi. Moltes empreses als Països Baixos apliquen el principi de "First Time Right" (Fer-ho bé a la primera), que optimitza els processos productius, redueix la quantitat de materials i energia necessaris, i minimitza els residus. Aquest enfocament no només disminueix l'impacte ambiental, sinó que també millora l'eficiència general.
A més de perfeccionar els processos de producció, les empreses neerlandeses estan desenvolupant productes més sostenibles, com el formigó circular i el disseny més eficient. Aquestes solucions se centren en:
- Disseny circular: Els materials poden ser desmuntats i reutilitzats completament o parcialment, o reciclats com a matèria primera secundària per a nous productes.
- Disseny optimitzat: S'utilitza menys material sense comprometre el rendiment, cosa que redueix la petjada de carboni del producte final.
2. Organitzacions més sostenibles i col·laboració
A més dels productes i processos, les empreses estan treballant per fer les seves pròpies operacions més sostenibles. Això inclou millorar l'eficiència energètica dels edificis d'oficines, mitjançant la instal·lació d'aïllament, finestres de triple vidre i plaques solars. Petites mesures com la instal·lació d'il·luminació LED també estan ajudant a reduir el consum energètic.
El transport és un altre factor clau. Tant el transport d'empleats com el de productes poden ser més ecològics mitjançant l'ús de vehicles elèctrics o fomentant el treball híbrid. Si no és possible reduir les emissions, moltes empreses recorren a la compensació de CO₂, invertint en projectes sostenibles que equilibren les seves emissions.
Col·laborar amb altres empreses que també busquen ser neutrals en carboni és essencial per crear una cadena de subministrament més sostenible. El treball conjunt amb socis compromesos amb la sostenibilitat permet que les empreses holandeses aconsegueixin una major reducció de les seves emissions.
3. Considerar la vida útil dels productes
Un altre aspecte important en la construcció neutra en carboni és la selecció de materials amb una vida útil més llarga. En optar per materials que durin més temps, es redueix la necessitat de reemplaçar-los, cosa que estalvia recursos i disminueix les emissions a llarg termini. La durabilitat d'un material és clau per minimitzar la petjada de carboni al llarg de la vida útil d'un edifici.
4. Reducció accelerada de les emissions de CO₂ en edificis
Entre 1990 i 2023, les emissions de CO₂ dels edificis als Països Baixos es van reduir en un 38%, passant de 30 a 18,6 megatones, acostant-se a l'objectiu de reduir les emissions en un 55% per al 2030 en comparació amb el 1990. Un factor important en aquesta reducció és la disminució del consum de gas natural, que va caure un 25% en els darrers dos anys. Aquesta reducció es deu tant a la millora en l'eficiència energètica de les llars com a un canvi en el comportament dels consumidors.
Moltes persones als Països Baixos han implementat mesures per millorar l'eficiència energètica de les seves llars. L'aïllament tèrmic i la instal·lació de bombes de calor han crescut significativament, amb 240.000 subvencions atorgades el 2023 i més de 150.000 bombes de calor instal·lades. Tot i aquests avenços, es requereix una major acceleració en la implementació de xarxes de calefacció sostenible per continuar reduint les emissions.
5. Suport financer per a la sostenibilitat
Per incentivar més persones a fer les seves llars més sostenibles, el govern neerlandès ha millorat les opcions de subvencions i préstecs. El 2023, es va ampliar l'accés a préstecs a interès zero per a famílies amb ingressos de fins a 60.000 euros, cosa que facilita que més persones puguin finançar la compra d'habitatges energèticament eficients o renovar les seves llars. A més, els propietaris ara poden sol·licitar subvencions per una sola mesura de sostenibilitat, quan anteriorment es requerien almenys dues mesures simultànies.
Aquestes polítiques estan dissenyades per garantir que la majoria dels propietaris tinguin accés als fons necessaris per millorar la sostenibilitat de les seves llars. De fet, el 98% dels propietaris poden ara finançar mesures de sostenibilitat, enfront del 86% en anys anteriors.
6. Reduir la "pobresa energètica" i donar suport als més vulnerables
Per garantir que fins i tot les llars amb ingressos més baixos puguin accedir a habitatges més eficients, el govern ha assignat més de 500 milions d'euros als municipis des del 2022, inclosos 185 milions el 2023, destinats a programes locals d'assistència energètica. Aquests fons s'utilitzen per contractar assessors energètics i professionals que ajudin les llars a implementar millores energètiques. A més, el 2023 es van assignar 425 milions d'euros per donar suport a la millora de l'aïllament en unes 206.000 llars, amb plans per estendre aquesta ajuda a altres 286.000 llars en els propers anys.
7. Lloguer privat
En el sector del lloguer privat, la sostenibilitat també ha avançat, tot i que més lentament. Per al 2030, 325.000 habitatges de lloguer han de complir amb els estàndards d'aïllament establerts, però els propietaris més petits, amb menys de 50 propietats, s'enfronten a majors reptes. El govern ha aprovat la Llei de Lloguer Assequible, que inclou incentius per als propietaris que millorin l'eficiència energètica de les seves propietats. Els propietaris podran accedir a subvencions, i els estàndards d'aïllament seran un factor clau en la determinació dels preus de lloguer.
Per obtenir més informació sobre els avenços en la reducció d'emissions de CO₂ en edificis als Països Baixos, consulteu el següent enllaç: CO2-uitstoot woningen en gebouwen daalt, maar inzet blijft nodig.
Marta Companys, arquitecta. Corresponsal del COAC a Gouda, Països Baixos. Octubre 2024
Revista de Corresponsales: sostenibilidad y vivienda en Andorra
En un contexto europeo de dificultad de acceso a la vivienda, Andorra, con su singularidad y aun no siendo parte de la Unión, no es ajena a esta problemática. Atrás quedaron los años en que en el Principado se podía acceder fácilmente a la vivienda, en régimen de alquiler o compra, sea para primer o segunda residencia, en este último caso generalmente por parte de ciudadanos de Francia o España, principalmente catalanes. Varias fueron las razones en esta última década que han llevado a este cambio, y han degenerado en el tensionamiento del mercado de viviendas.
Básicamente por las características propias del país, un Principado de 468 km2 donde el suelo disponible para vivienda está limitado y su población ha crecido más del 20% en los últimos 10 años (de 71.000 a 86.000 habitantes), tanto por parte de residentes fiscales, atraídos por un tratamiento impositivo mucho más benevolente que en sus países de origen, como por parte de los habituales residentes de perfil laboral (profesionales liberales o trabajadores por cuenta ajena).
A todo esto, se suma la continua inversión extranjera de no residentes en valores inmobiliarios, tanto en promoción como en la compra del producto final. Parte de estos promotores y compradores, en el caso de Catalunya, esgrimen como razón principal evitar la Ley del Derecho a la Vivienda catalana, promulgada en respuesta a la grave situación económica y social derivada de la dificultad de acceso a la vivienda, y que acota las prerrogativas que podrían tener como arrendadores si dedicaran su inversión al mercado de alquiler catalán.
El parque inmobiliario actual de Andorra es de 45.000 viviendas, tanto las de primera y segunda residencia como las viviendas dedicadas a uso turístico (HUT). Andorra recibía 2 millones de turistas en 2013, y los últimos datos de 2024 cifran la cantidad de visitantes anuales en 4 millones. Las promociones de edificios de vivienda realizadas los últimos años, salvo contadas excepciones, están orientadas al inversor nacional o extranjero de alto poder adquisitivo, con pisos cuya superficie promedia los 125 m2 y programas siempre con más de 2 dormitorios. La promoción de vivienda pública de alquiler, por parte del Gobierno de Andorra o de las parroquias (Ayuntamientos), llega tarde y en muy poca cantidad, por (entre otras razones) falta de interés (y visión) gubernamental en dichas promociones y por la ya comentada falta de suelo.
Con éstas características y problemas mencionados (más los generados por los años COVID), con un precio medio de compra de la vivienda nueva y de segunda mano rondando los 4.500 €/m2, y de alquiler los 17 €/m2, e impulsado por (hasta ahora desconocidas) protestas ciudadanas en la calle, el Gobierno Andorrano se ha visto obligado a promover medidas inéditas como la prórroga automática de contratos y límites de precios de alquiler, o la “cesión temporal obligatoria” de viviendas vacías, cambiando las reglas del juego acostumbradas en un país considerado liberal en lo económico.
Como resultado, la Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas, en vigor desde el 1 de enero de 2024, y el Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda (que iniciará trámite parlamentario el próximo septiembre y complementará la mencionada Ley de Arrendamientos), entran en juego y afectan de manera transversal a la sociedad andorrana, en temas como vivienda, fiscalidad, turismo, inmigración, y a los inversores extranjeros, incidiendo de manera especial en el sector de la construcción.
Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas
Luego de algunas medidas tendiente a proteger a los inquilinos en un escenario social y económico complicado por la pandemia (en 2019 se congelan los contratos de alquiler) y de otras ayudas paralelas al sector empresarial como los “créditos blandos”, durante 2023 se presenta por parte de Gobierno la Ley de Arrendamientos, finalmente aprobada con todos los votos del arco parlamentario, y que prorrogará automáticamente durante tres años más los contratos de alquiler, hasta 2027.
Además, hasta el mismo año, los alquileres podrán incrementarse únicamente si el precio es menor a 8€/m2, cifra que se ha considerado óptima por el Gobierno, y que ha despertado fuerte oposición por parte de las cámaras de propietarios (al obtener rentabilidades inferiores a productos financieros seguros que no generan riesgo de impagos, desperfectos, ocupaciones, etc.). Éste incremento será escalonado, para los pisos de 7-8€/m² el incremento máximo permitido es del 4%; para los de 6-7 €/m² el incremento máximo es el del IPC (se calcula para este año alrededor del 5%); y para los de menos de 6 €/m² el incremento máximo será el del IPC más el 4%.
Porqué hasta 2027?, tres años es el tiempo que calcula el Gobierno para poder incrementar el parque de vivienda pública a precio asequible, con aproximadamente 300 nuevas viviendas.
Con los mismos objetivos de aumentar la oferta, pero con aporte de los privados, esta ley incrementa el impuesto sobre los pisos vacíos a 50 €/m², y prolonga la suspensión para nuevas licencias HUT hasta septiembre del 2025.
Un punto clave, para la fiscalización de esta ley (y especialmente para la futura ley ómnibus de Derecho a la Vivienda, según veremos más adelante) es manejar los datos del parque inmobiliario en Andorra, para lo cual el Gobierno se da 18 meses para poner en funcionamiento el Registro de la Propiedad, evitando la opacidad actual.
Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda
Esta ley ómnibus, que pretende incrementar la oferta de vivienda moderando el crecimiento urbano y turístico, es de amplio alcance (afecta transversalmente a los ministerios de Economía, Trabajo y Vivienda; Turismo y Comercio; así como Justicia e Interior), es complementaria de la de ley de Arrendamientos (más que complementaria: dobla la apuesta), y tiene como objetivo “crear medidas para proteger a las personas que residen en el Principado en su interacción con el turismo y la actividad constructiva, el respeto al medio ambiente y de los recursos naturales”.
Incide principalmente en cuatro aspectos: cesión obligatoria de pisos vacíos, limitar la compra de viviendas, HUT, e inversiones e inmigración, y su hilo conductor es no disociar el derecho a la vivienda del crecimiento sostenible del Principado, buscando el equilibrio entre la inversión inmobiliaria extranjera y el acceso a la vivienda de los residentes en Andorra, recuperando en última instancia el concepto de función social de la vivienda, en contraposición a su valor económico.
Cesión obligatoria de pisos vacíos:
El punto más controvertido de la ley, que si bien no es el fin último en sí mismo, es la herramienta que plantea el Gobierno para que los pisos vacíos se dirijan al mercado de alquiler (o en su defecto a una venta regulada y limitada según veremos líneas adelante).
Pero qué es un piso vacío para la ley?: “se define como vacío aquella vivienda que no tiene contrato de suministro de energía eléctrica o que no tiene consumo de energía durante los dos años anteriores al 1 de enero del 2024” (según datos de la compañera eléctrica, la cifra provisional asciende a unos 2.000 pisos). Para obtener esta información, ha sido necesario cambiar la reglamentación de protección de datos para que la compañía ceda sus archivos al Gobierno.
Una vez detectado un piso vacío, el Gobierno se pone en contacto con el propietario (…de aquí la importancia de actualizar el Registro de la Propiedad), y si en un plazo de tres meses el propietario no ha justificado que el piso está ocupado, se tramita la cesión obligatoria y temporal de la vivienda en favor del Gobierno por un plazo de 5 años como máximo. Para hacer efectiva la cesión, en caso de ser necesario se recurre a la abogacía y en última instancia a la Policía, de la misma manera que se hace en un desahucio. Si el piso no está en condiciones de habitabilidad, el Gobierno se encarga de su adecuación, a cuenta del propietario, a quién se le descontarán los gastos de acondicionamiento del alquiler que recibirá.
Una vez la vivienda forma parte del parque público, Gobierno o el INH (Instituto Nacional de la Vivienda) lo colocan en alquiler, y en caso de no poder alquilarlo (y por tanto no lo ceden a una persona con necesidad de vivienda) en un plazo máximo de 6 meses, el titular de la vivienda recuperará el uso. (Nota al margen: si nuevamente el piso pasa sin consumo de electricidad o uso demostrable, ¿se vuelve a iniciar el proceso de cesión ad infinitum?).
Se aprovecha en el redactado de la ley a incrementar el impuesto a los pisos vacíos a 100 €/m2 (recordemos que en enero 2024 ya se había incrementado dicho valor a 50€/m2)
Compra de vivienda y promociones inmobiliarias:
Para facilitar la compra o alquiler de los residentes (extranjeros o andorranos), se limita la compra de viviendas a los no residentes en el país, a los residentes con menos de 3 años de residencia; a las personas jurídicas extranjeras; y a las personas jurídicas andorranas con participación extranjera en el capital o en el derecho de voto mayor al 25%, a un máximo de dos pisos, dos apartamentos o dos estudios; a una vivienda unifamiliar o una parcela de terreno para la construcción de una única vivienda unifamiliar o tres plazas de parking .
También se prohíbe toda promoción inmobiliaria, excepto si su destino son pisos de alquiler.
En cuanto a la transacción de inmuebles (vivienda), se incrementa el tipo de gravamen sobre la plusvalía inmobiliaria en las transacciones efectuadas tanto por no residentes como por residentes, en función de la ganancia y del tiempo transcurrido desde la compra del bien. El gravamen pasa del 15% al 20% para ventas de menos de 2 años de la compra en todos los casos, con una reducción del porcentaje a medida que pasa el tiempo. En contrapartida, se exonera el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) para residentes (nacionales o extranjeros) de más de cinco años en la adquisición de su primera vivienda (con empadronamiento obligatorio) si el precio es inferior a 500.000 € (actualmente era de 360.000 €).
HUT (habitatge d’ús turístic, en catalán: vivienda de uso turístico):
Actualmente, Andorra cuenta con 2.800 permisos temporales para viviendas de uso turístico, generalmente ubicados en parroquias altas (orientados al turista de invierno que viene a esquiar un fin de semana, por lo tanto, de pocos m2 y monoambientes). El proyecto de ley prohíbe la concesión de nuevas licencias, y al ir caducando los permisos existentes, se podrán renovar cada tres años según dos supuestos: por un lado, las HUT que se encuentren en un edificio donde más del 30% del total de viviendas sean también HUT, se les podrá renovar la licencia con nuevas condiciones de mejora de la calidad (mejoras constructivas, mobiliario, etc.); por otra parte, las HUT que se encuentren en un edificio donde menos del 30% del total de viviendas sean HUT, no se les renovará la licencia. En este segundo supuesto entrarían casi 650 pisos HUT, que se volcarían al uso de los propietarios (uso propio como primera residencia, alquiler o venta), o se cederán obligatoriamente al Gobierno para su alquiler. Se busca disponer menos HUT pero de mayor calidad (por lo tanto, menos turismo, pero de mayor rentabilidad).
Inversiones directas e inmigración:
A efectos de evitar promociones por parte de las sociedades extranjeras, aquellas que inviertan en Andorra y tengan más del 25% de capital extranjero habrán de solicitar autorización previa para su funcionamiento (actualmente el límite era 50%). Pendiente de verificar, si sólo será un papeleo más o si es un ítem que pueda significar rechazar la actividad.
A su vez, para disminuir la presión demográfica y su impacto negativo sobre el mercado de alquiler, se eliminan la posibilidad de acceder a la residencia mediante inversiones, los permisos de trabajadores extracomunitarios, y se prohíbe trabajar por cuenta propia a los residentes por cuenta ajena de menos de un año.
Desarrollo de la superficie visada desde 2019
Los antecedentes respecto a obra nueva (incluyendo todos los programas, no solamente vivienda) desde 2019 son los siguientes, según datos del Colegio Oficial de Arquitectos de Andorra COAA:
2019 – 416.433,00 m2
2020 – 119.260,00 m2 (afectación por restricción actividades por COVID)
2021 - 368.759,00 m2
2022 – 676.599,00 m2 (aumento debido al anuncio de futuras moratorias en la concesión de licencias, ante el casi colapso de la carga admitida por las infraestructuras y el medio ambiente, lo que significa que muchos de éstos m2 fueron visados “por las dudas” y no se han llegado a construir)
2023 – 311.137,00 m2
2024 – 347.242,00 m2 (cifra correspondiente al primer trimestre, al levantarse las moratorias del 2022)
Luego de la puesta en marcha de la ley de arrendamientos, y de la futura aprobación de la ley del derecho a la vivienda (en sus términos actuales, o con los más que probables cambios que la suavicen), las cifras de superficie visada (y los precios promedio de alquiler y venta) nos podrán indicar los resultados de estas acciones.
Alejandro Suárez, Corresponsal del COAC en Andorra. Septiembre 2024
Revista de Corresponsals: sostenibilitat i habitatge a Andorra
En un context europeu de dificultat d'accés a l'habitatge, Andorra, amb la seva singularitat i fins i tot no sent part de la Unió, no és aliena a aquesta problemàtica. Enrere van quedar els anys en què al Principat es podia accedir fàcilment a l'habitatge, en règim de lloguer o compra, (sigui com a primera o segona residència, en aquest últim cas generalment per part de ciutadans de França o Espanya, principalment catalans). Hi ha hagut vàries raons en aquesta última dècada que han portat a aquest canvi, i han portat cap a l’actual mercat residencial tensat.
Bàsicament per les característiques pròpies del país, un Principat de 468 km² on el sòl disponible per a l’habitatge està limitat i la seva població ha crescut més del 20% en els últims 10 anys (de 71.000 a 86.000 habitants), tant per part de residents fiscals, atrets per un tractament impositiu molt més benvolent que als seus països d'origen, com per part dels habituals residents de perfil laboral (professionals liberals o treballadors per compte aliè).
A tot això, se suma la inversió estrangera de no residents en valors immobiliaris, tant en la promoció com en la compra del producte final. Part d'aquests promotors i compradors, en el cas de Catalunya, esgrimeixen com a raó principal evitar la Llei del Dret d'Habitatge català, promulgada en resposta a la greu situació econòmica i social derivada de la dificultat d'accés a l'habitatge, que delimita les prerrogatives que podrien tenir com a arrendadors si dediquessin o mantinguessin la seva inversió al mercat de lloguer a Catalunya.
El parc immobiliari actual d'Andorra és de 45.000 habitatges, tant les de primera i segona residència com els habitatges dedicats a ús turístic (HUT). Andorra rebia 2 milions de turistes en 2013, i les últimes dades de 2024 xifren la quantitat de visitants anuals en 4 milions. Les promocions d'edificis d'habitatge realitzades els últims anys, excepte comptades excepcions, estan orientades a l'inversor nacional o estranger d'alt poder adquisitiu, amb pisos amb superfície mitja de 125 m² i programes sempre majors a 2 dormitoris. La promoció d'habitatge públic de lloguer, per part del govern d’Andorra o de les parròquies (Ajuntaments), arriba tard i en molt poca quantitat, entre altres raons per falta d'interès (i visió) governamental en aquestes promocions i per la ja comentada falta de sòl.
Amb aquestes característiques i problemes esmentats (més els generats pels anys COVID), amb un preu mitjà de compra de l'habitatge nou i de segona mà rondant els 4.500 €/m², i de lloguer els 17 €/m², i impulsat per (fins ara desconegudes) protestes ciutadanes al carrer, el govern d'Andorra s'ha vist obligat a promoure mesures inèdites com la pròrroga automàtica de contractes i límits de preus de lloguer, o la “cessió temporal obligatòria” d'habitatges buits, canviant les regles del joc acostumades en un país considerat liberal en l'econòmic.
Com a resultat, la Llei 24/2023, de Mesures d'Estímul i de Estabilitat del Mercat d'Arrendament d'Habitatges, en vigor des de l'1 de gener de 2024, i el Projecte de Llei per al Creixement Sostenible i el Dret a l'Habitatge (que iniciarà el tràmit parlamentari el setembre vinent i complementarà l'esmentada Llei d'Arrendaments), entren en joc i afecten de manera transversal a la societat andorrana, en temes com l’habitatge, la fiscalitat, el turisme, la immigració, així com als inversors estrangers, incidint de manera especial en el sector de la construcció.
Llei 24/2023, de Mesures d'Estímul i de Estabilitat del Mercat d'Arrendament d'Habitatges
Després d'algunes mesures tendents a protegir els inquilins en un escenari social i econòmic complicat (en 2019 es congelen els contractes de lloguer) i d'altres ajudes paral·leles al sector empresarial com els “crèdits tous”, durant 2023 es presenta per part del govern la Llei d'Arrendaments, finalment aprovada amb tots els vots de l'arc parlamentari, i que prorrogarà automàticament durant tres anys més els contractes de lloguer, fins al 2027.
A més, fins al mateix any, els lloguers podran incrementar-se únicament si el preu és menor a 8€/m², xifra que s'ha considerat òptima pel govern, i que ha despertat una forta oposició per part de les cambres de propietaris (en obtenir rendibilitats inferiors a productes financers segurs que no generen risc d'impagaments, desperfectes, ocupacions, etc.) Aquest increment serà escalonat, per als pisos de 7-8€/m² l'increment màxim permès és del 4%; per als de 6-7 €/m² l'increment màxim és el de l'IPC (es calcula per a aquest any al voltant del 5%); i per als de menys de 6 €/m² l'increment màxim serà el de l'IPC més el 4%.
Perquè fins a 2027?, tres anys és el temps que calcula el govern per a poder incrementar el parc d'habitatge públic a preu assequible, amb aproximadament 300 nous habitatges. Amb els mateixos objectius d'augmentar l'oferta, però amb aportació dels privats, aquesta llei incrementa l'impost sobre els pisos buits a 50 €/m², i prolonga la suspensió per a noves llicències HUT fins al setembre del 2025.
Un punt clau, per a la fiscalització d'aquesta llei (i especialment per a la futura llei òmnibus de Dret a l'Habitatge, segons veurem més endavant) és manejar les dades del parc immobiliari a Andorra, per a això el govern es dona divuit mesos per a posar en funcionament el Registre de la Propietat, evitant l'opacitat actual.
Projecte de Llei per al Creixement Sostenible i el Dret a l'Habitatge
Aquesta llei òmnibus, que pretén incrementar l'oferta d'habitatge moderant el creixement urbà i turístic, és d'ampli abast (afecta transversalment als ministeris d'Economia, Treball i Habitatge; Turisme i Comerç; i Justícia i Interior), és complementària de la de llei d'Arrendaments (més que complementària: doblega l'aposta), i té com a objectiu “crear mesures per a protegir les persones que resideixen al Principat en la seva interacció amb el turisme i l'activitat constructiva, el respecte al medi ambient i dels recursos naturals”.
Incideix principalment en quatre aspectes: cessió obligatòria de pisos buits, limitar la compra d'habitatges, HUT, i inversions i immigració, i el seu fil conductor és no dissociar el dret a l'habitatge del creixement sostenible del Principat, buscant l'equilibri entre la inversió estrangera immobiliària i l'accés a l'habitatge de les persones que viuen a Andorra, recuperant en última instància el concepte de funció social de l'habitatge, en contraposició al seu valor econòmic.
Cessió obligatòria de pisos buits:
El punt més controvertit de la llei, la cessió obligatòria, que si bé no és la fi última en si mateixa, és l'eina que planteja el govern perquè els pisos buits es dirigeixin al mercat de lloguer (o en el seu defecte a una venda regulada i limitada segons veurem més endavant).
Però què és un pis buit per a la llei?: “es defineix com a buit aquell habitatge que no té contracte de subministrament d'energia elèctrica o que no té consum d'energia durant els dos anys anteriors a l'1 de gener del 2024” (segons dades de la companya elèctrica, la xifra provisional ascendeix a uns 2.000 pisos). Per a obtenir aquesta informació, ha estat necessari canviar la reglamentació de protecció de dades perquè la companyia cedeixi els seus arxius al govern.
Una vegada detectat un pis buit, el govern es posa en contacte amb el propietari (d'aquí la importància d'actualitzar el Registre de la Propietat), i si en un termini de tres mesos el propietari no ha justificat que el pis està ocupat, es tramita la cessió obligatòria i temporal de l'habitatge en favor del govern per un termini de 5 anys com a màxim. Per a fer efectiva la cessió, en cas de ser necessari es recorre a la Batllia i en última instància a la Policia, de la mateixa manera que es fa en un desnonament. Si el pis no està en condicions d'habitabilitat, el govern s'encarrega de la seva adequació, a compte del propietari, a qui se li descomptaran les despeses de condicionament del lloguer que rebrà.
Una vegada l'habitatge forma part del parc públic, el govern o l’INH (Institut Nacional de l'Habitatge) ho col·loquen en lloguer, i en cas de no poder llogar-ho (i per tant no ho cedeixen a una persona amb necessitat d'habitatge) en un termini màxim de 6 mesos, el titular de l'habitatge recuperarà l'ús. (Nota al marge: si novament el pis continua sense consum d'electricitat o ús demostrable, es torna a iniciar el procés de cessió “ad infinitum”?).
S'aprofita en el redactat de la llei a incrementar l'impost als pisos buits a 100 €/m² (recordem que al gener 2024 ja s'havia incrementat aquest valor a 50€/m²)
Compra d'habitatge i promocions immobiliàries:
Per a facilitar la compra o lloguer dels residents (estrangers o andorrans), es limita la compra d'habitatges als no residents al país, als residents amb menys de 3 anys de residència; a les persones jurídiques estrangeres; i a les persones jurídiques andorranes amb participació estrangera en el capital o en el dret de vot major al 25%, a un màxim de dos pisos, dos apartaments o dos estudis; a un habitatge unifamiliar o una parcel·la de terreny per a la construcció d'un únic habitatge unifamiliar o tres places de pàrquing .
També es prohibeix tota promoció immobiliària, excepte si el seu destí són pisos de lloguer.
En quant a la transacció d'immobles (habitatges), s'incrementa el tipus de gravamen sobre la plusvàlua immobiliària en les transaccions efectuades tant per no residents com per residents, en funció del guany i del temps transcorregut des de la compra del bé. El gravamen passa del 15% al 20% per a vendes de menys de 2 anys de la compra en tots els casos, amb una reducció del percentatge a mesura que passa el temps. En contrapartida, s'exonera l'Impost sobre transmissions patrimonials (ITP) per a residents (nacionals o estrangers) de més de cinc anys en l'adquisició del seu primer habitatge (amb empadronament obligatori), si el preu és inferior a 500.000 € (actualment era de 360.000 €).
HUT (habitatges d’ús turístic):
Actualment, Andorra compta amb 2800 permisos temporals per a habitatges d'ús turístic, generalment situats en parròquies altes (orientats al turista d'hivern que ve a esquiar un cap de setmana, per tant de pocs m²). El projecte de llei prohibeix la concessió de noves llicències, i en anar caducant els permisos existents, es podran renovar cada tres anys segons dos supòsits: d'una banda, les HUT que es trobin en un edifici on més del 30% del total d'habitatges siguin també HUT, se'ls podrà renovar la llicència amb noves condicions de millora de la qualitat (millores constructives, mobiliari, etc.); d'altra banda, les HUT que es trobin en un edifici on menys del 30% del total d'habitatges siguin HUT, no se'ls renovarà la llicència. En aquest segon supòsit entrarien gairebé 650 pisos HUT, que es bolcarien a l'ús dels propietaris (ús propi com a primera residència, lloguer o venda), o se cediran obligatòriament al govern per al seu lloguer. Es busca disposar menys HUT però de major qualitat (per tant, menys turisme, però de major rendibilitat)
Inversions directes i immigració:
A l'efecte d'evitar promocions per part de les societats estrangeres, aquelles que inverteixin a Andorra i tinguin més del 25% de capital estranger hauran de sol·licitar autorització prèvia per al seu funcionament (actualment el límit era 50%). Pendent de verificar, si només serà una tràmit més o si és un ítem que pugui significar rebutjar l'activitat.
També, per a disminuir la pressió demogràfica i el seu impacte negatiu sobre el mercat de lloguer, s'elimina la possibilitat d'accedir a la residència mitjançant inversions, els permisos de treballadors extracomunitaris, i es prohibeix treballar per compte propi als residents per compte aliè de menys d'un any.
Desenvolupament de la superfície visada des del 2019
Els antecedents respecte a l’obra nova (incloent tots els programes, no solament el d’habitatge) des del 2019 són els següents, segons dades del Col·legi d'Arquitectes d'Andorra COAA:
2019 – 416.433,00 m²
2020 – 119.260,00 m² (afectació per restricció d’activitats per COVID)
2021 - 368.759,00 m²
2022 – 676.599,00 m² (augment per anunci de futures moratòries en la concessió de llicències, davant el gairebé col·lapse de la càrrega admesa per les infraestructures i el medi ambient, cosa que significa que molts d'aquests m² van ser visats “pels dubtes” i no s'han arribat a construir)
2023 – 311.137,00 m²
2024 – 347.242,00 m² (xifra corresponent al primer trimestre, en aixecar-se les moratòries del 2022)
Després de la posada en marxa de la llei d'arrendaments, i de la futura aprovació de la llei del dret a l'habitatge (en els seus termes actuals, o amb els més que probables canvis que la suavitzin), les xifres de superfície visada (i els preus mitjans de lloguer i venda) ens podran indicar els resultats d’aquestes accions.
Alejandro Suárez. Corresponsal del COAC a Andorra. Setembre 2024
Revista de corresponsales: San Francisco hibrido
El sector de la arquitectura en la Bay Area este año ha sido sacudido significativamente.
Aunque el mercado laboral está en forma y no hay un bajón económico importante, debido a los cambios de mercado post pandemia muchos despachos han tenido que ajustar personal.
El cambio de talante del centro de la ciudad, donde aún más de la mitad del parque de oficinas construido se encuentra en desuso, junto a los nuevos esquemas híbridos de trabajo, han hecho que el sector de la arquitectura comercial se encuentre en declive, y que muchos despachos hayan tenido que reinventarse. La demanda de espacio de oficinas sigue reduciéndose, con grandes empresas como Google o Facebook cancelando contratos de alquiler y marchando antes de plazo de edificios donde ocupaban múltiples plantas. Este hecho sigue alimentando la progresiva decadencia del centro de la ciudad, donde por ejemplo se ha visto marcharse la mayoría de las tiendas de las principales calles turísticas de la ciudad. A esta situación tampoco ayuda el hecho de que la ciudad todavía no ha logrado controlar el gran problema de la crisis de opiáceos y de la población sin techo.
Es por estas razones que, durante este año, tanto las principales entidades gubernamentales como las asociaciones que impulsan programas para el crecimiento en la ciudad han solicitado ayuda y han pedido consejo a expertos internacionales, y después de meses de asesoramiento, la ciudad ha empezado a impulsar una serie de iniciativas para intentar remontar el espíritu de la ciudad.
Una de las iniciativas más controvertidas es la de conversión de edificios comerciales de oficinas en vivienda. Con esta estrategia no sólo se pretende dar una nueva vida a estos edificios, sino que se pretende incorporar vivienda en el centro de la ciudad, enriqueciendo el tejido social de la zona y promoviendo el establecimiento del comercio local y de proximidad, cambiando así el carácter de esta zona, de ser un centro económico, turístico y comercial, en un centro dinámico y activo para los habitantes de la ciudad. Cabe decir que económicamente esta iniciativa no es del todo viable, y es el gobierno quien está subvencionando muchos de estos proyectos para que varios promotores estén dispuestos a formar parte de ellos.
Un sector que no ha hecho más que crecer, sin embargo, ha sido el de la vivienda.
A pesar de la degradación de la ciudad, el precio de la vivienda no ha hecho más que continuar incrementando y ha empeorado un problema ya crónico de vivienda asequible en la ciudad.
Por eso, como parte de la revitalización, la ciudad está impulsando la construcción de 82.000 viviendas que no sólo están destinadas a gente joven, personas mayores, artistas y familias con un nivel adquisitivo medio y bajo que no pueden acceder a comprar o alquilar un piso en la ciudad, sino que una parte también será vivienda social en coordinación con programas de rehabilitación y reinserción social.
Así pues, a pesar de los cambios en el sector económico y de tendencias de uso de los espacios en la ciudad, el sector de la arquitectura se mantiene activo, cambiando y adaptándose a las nuevas necesidades.
Lea Eidler, arquitecta. Corresponsal del COAC en San Francisco (EE.UU.). Junio 2024
