Revista de corresponsales: La descarbonización en Alemania
En este artículo me gustaría ofrecer una visión general de cómo se están implementando en Alemania los criterios de sostenibilidad en la construcción y cuáles son los mecanismos que mueven a propietarios e inversores a formar parte de esa transformación necesaria en la lucha contra el cambio climático.
El Estado alemán ofrece ayudas económicas para persuadir a inversores y propietarios de participar en este proceso para reducir las emisiones con el uso de energías renovables y materiales más sostenibles, que habitualmente suponen un encarecimiento de la construcción.
Las ayudas se ofrecen en forma de créditos con menor tipo de interés que el del mercado, subvenciones y ventajas fiscales, siempre que se alcancen los mínimos establecidos para determinados estándares de sostenibilidad en la construcción. Cuanto mejor sea el nivel de eficiencia energética, mayor es la ayuda económica que se puede obtener.
El grupo bancario KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), iniciales que se traducen como Instituto de crédito para la reconstrucción, gestiona la concesión de los créditos y la mayoría de las subvenciones por la eficiencia energética que actualmente están disponibles. Este banco se creó directamente después de la Segunda Guerra Mundial con el fin de ofrecer capital para la reconstrucción de la economía del país. El crédito para la construcción de edificios eficientes (energéticamente) es una de las principales actividades del KfW, pero también ofrece crédito para la creación de nuevas empresas, para formación, para la reducción de barreras arquitectónicas, entre otros temas. El procedimiento de solicitud, seguimiento y obtención de créditos funciona en su totalidad de forma digital.
Estos son los distintos niveles de eficiencia energética disponibles: EH 40, EH 55, EH 70, EH85 y EH Patrimonio histórico. El consumo energético obtenido se compara con el de un edificio de referencia, hace unos años éste era el que cumplía con los mínimos establecidos por la Ley de energía de los edificios (GEG), pero hoy los mínimos obligatorios equivalen ya al EH55. Por tanto, cuanto más bajo es el valor más eficiente energéticamente es el edificio.
Para el cumplimiento del GEG y el cálculo del nivel de eficiencia energética entra en juego la figura del asesor energético, que es un técnico que tiene la formación específica y la capacidad de firmar los documentos del proyecto que son necesarios para todo el proceso.
Las ayudas y procedimientos son diferentes para obra nueva y para reformas energéticas:
Para obra nueva es necesario obtener el nivel EH40 para acceder a los créditos del KfW. También debe justificarse la obtención del sello de calidad QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), que no sólo se ocupa de la energía necesaria para el funcionamiento del edificio y de la pérdida de energía a través de la piel del edificio (aspectos que se incluyen en el nivel EH40), sino también de otros criterios técnicos, sociales, económicos y ambientales, como por ejemplo el ciclo de vida de los materiales y la su capacidad de reciclaje, la flexibilidad en el uso, el confort acústico, térmico y visual, la seguridad, la accesibilidad o la ecología del entorno.
Todos estos criterios se valoran en un sistema de certificación y según los puntos obtenidos puede alcanzarse el sello bronce, plata, oro o platino. Los certificados reconocidos por el QNG son el DGNB, el BNK/BiRN, el NaWoh y el BNB. Sin entrar en más detalles, el DGNB es el más utilizado y el BNB es el que ha adoptado por ejemplo la administración de Berlín para sus obras. Para tener la seguridad de alcanzar el QNG será necesario contratar a un especialista que haga el seguimiento de la certificación desde las primeras fases del proyecto hasta la finalización de las obras. El sistema de puntuación tiene sus particularidades, como por ejemplo que pueda compensarse un material poco sostenible o nada renovable con medidas de mejora de la accesibilidad o con un buen concepto para la limpieza de los cristales.
En una reforma energética integral se puede optar por uno de los distintos niveles de eficiencia energética (EH 40, 55, 70…) y la decisión depende tanto del presupuesto disponible como de las características del inmueble en cuestión. El KfW ofrece un crédito por ejemplo de 120.000 euros por vivienda si se llega a un EH55 y una bonificación del 15%, que es el porcentaje del crédito que no será necesario devolver. Si además se implantan energías renovables que cubran el 65% de la demanda energética, el crédito aumenta a 150.000 y bonificación al 20%.
Puede darse el caso de que no se pueda alcanzar uno de los niveles de eficiencia establecidos pero que se pueda mejorar por ejemplo el aislamiento en la cubierta o que se sustituyan las ventanas por unas más aislantes. Estas medidas individuales de reforma energética son gestionadas por la BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), que es la Administración para la Economía y el control de exportaciones. A diferencia de las anteriores ayudas del KfW, las medidas individuales obtienen una subvención que puede alcanzar un 20% de los costes de la reforma y que se recibe al término de todo el proceso.
Para las reformas también es necesaria la intervención del asesor energético si se quiere acceder a las ayudas del Estado. Sólo en caso de alcanzar el EH40 se podría optar al QNG y por tanto habría que realizar también el procedimiento de certificación, por ejemplo, del DGNB.
Por último, el Ministerio de Finanzas ofrece la AfA (Absetzung für Abnutzung), que significa deducción por desgaste, y comporta una deducción en los impuestos de hasta el 5%. La AfA es muy atractivo para inversores que disponen de muchos ingresos y con el fin de pagar menos impuestos invierten en inmuebles eficientes energéticamente.
En los últimos años han ido cambiando varias veces los programas de créditos y de subvenciones, y se prevé que el próximo año con las elecciones y un posible cambio de gobierno los cambios continúen. Todo ello ofrece cierta inseguridad a los inversos y propietarios de inmuebles, ya que normalmente las fases de proyecto y obra duran varios años.
Con estos medios logra el Estado alemán convencer a sus ciudadanos de que les conviene construir, comprar o reformar, con el objetivo de lograr una arquitectura más sostenible. Las solicitudes de créditos y subvenciones han sido en los últimos años muy numerosas, una señal de que los programas de ayuda de hoy funcionan. Si no es por el convencimiento de que la lucha contra el cambio climático es necesaria, es el ahorro que se puede llegar a conseguir, sobre todo en el caso de inversores, lo que les acaba de convencer.
Laura Gil, arquitecta. Corresponsal del COAC en Berlín, Alemania. Noviembre 2024
Revista de corresponsals: Descarbonització i resiliència de l'espai públic a Montreal
El darrer article 'retrat de la descarbonització i resiliència al Quebec' resumia de manera global les estratègies que es desenvolupen en aquest camp al Quebec i de manera un mica més específica les estratègies aplicades als edificis i infraestructures. L'article present està més centrat en les estratègies de l'espai públic.
Cal dir primer de tot que, a diferència de Catalunya, al Quebec els arquitectes s'ocupen dels edificis. L'urbanisme, l'ordenació del territori i el paisatge és a càrrec dels urbanistes i dels arquitectes de paisatge. Així, mentre els arquitectes han de ser membres de l'Ordre des Architectes du Québec -OAQ- (vindria a ser l'equivalent al COAC), els urbanistes són membres de l'Ordre des Urbanistes du Québec -OUQ- i els arquitectes de paisatge són membres de la Association des Architectes Paysagistes du Québec -AAP- (en aquest cas no hi ha un ordre professional). En els dos casos, al Quebec són professionals diferents amb carreres universitàries pròpies i diferenciades de l'arquitectura, tot i que col·laboren sovint a nivell professional. El disseny dels espais públics serà sovint fruit d'aquesta col·laboració però és normalment l'arquitecte de paisatge qui se n'ocupa de manera més detallada.
Les intervencions més importants a l'espai públic de Montreal van ser fetes en plena expansió de la ciutat fa més d'un segle: la creació dels nombrosos grans parcs urbans i l'alineació de referència de nombrosos carrers residencials (amb els dúplex i tríplex típics de Montreal) que va permetre la creació d'uns espais verds continus i oberts -tot i que en terreny privat- entre les façanes dels edificis i les voreres (i on moltes vegades s'hi troben plantats els arbres dels carrers). A més de ser elements essencials en la definició de l'experiència de l'espai urbà, aquests espais tenen també unes funcions molt importants a nivell mediambiental: parlem d'espais vegetalitzats de frescor per l'ombratge que proporcionen els seus arbres, d'espais que contribueixen a una millor qualitat de l'aire, d'espais de gestió natural d'aigua, i d'espais de biodiversitat amb un impacte positiu sobre la salut i la qualitat de vida de la gent.
Des de fa molt temps Montreal no havia fet gaires més esforços per millorar l'espai públic, però els últims anys, coincidint amb la preocupació pel canvi climàtic i els seus efectes, hi ha hagut diverses iniciatives per fer una ciutat més verda i alhora d'acord amb un model de ciutat de proximitat per millorar la qualitat de vida dels seus ciutadans. El 'pla clima 2020-2030' preveu per exemple la plantació d'una gran quantitat d'arbres -sobretot en sectors més vulnerables a les illes de calor- i la creació de nous parcs i corredors verds, però alhora encoratjar també al sector privat a plantar arbres als seus terrenys privats, a reemplaçar les superfícies asfaltades d'aparcaments per llambordes drenants o directament en espais verds per permetre la percolació de l'aigua de pluja, i a vegetalitzar cobertes i murs dels edificis. Específicament, a l'espai públic de la ciutat hi ha exemples interessants a destacar:
1) L'ampliació de les cruïlles amb 'orelles de cantonada' vegetalitzades ('saillies drainantes'). A més de ser una millora pels vianants que travessen el carrer, aquests espais vegetalitzats (amb plantes indígenes de baix manteniment) son autèntiques intervencions d'acupuntura urbana que permeten embellir la ciutat i la qualitat de l'espai urbà i recollir l'aigua de pluja, que és retinguda i infiltrada al sol vegetal enlloc d'anar directament al clavegueram: una mesura molt important per les grans pluges que estan esdevenint cada cop més importants amb el canvi climàtic. Una estratègia similar és feta en alguns llocs amb la creació de bandes vegetalitzades entre la vorera i la calçada (a vegades fet en projectes de cooperació veïnal) i l'ampliació dels escocells dels arbres. Tot plegat permet també reduir les illes de calor, millorar la qualitat de l'aire i la qualitat de vida dels ciutadans.
2) La transformació dels carrerons que hi ha la part posterior dels edificis residencials en carrerons verds ('ruelles vertes') amb l'objectiu de transformar aquests espais fortament mineralitzats en espais més verds i de distensió. Els carrerons verds són espais transformats per iniciativa dels veïns amb el suport de la municipalitat, i inclou excavar zones asfaltades per crear nous espais vegetalitzats (la responsabilitat del manteniment recau als residents). Aquests espais poden incloure plantes de baix manteniment, arbres i arbusts i fins i tot donar lloc a espais per a l'agricultura urbana. A més dels avantatges en gestió de l'aigua de pluja, reducció d'illes de calor i millora de la qualitat de l'aire a través d'aquesta vegetalització, amb la inclusió de mobiliari urbà, murals sobre parets cegues i altres elements s'afavoreix la socialització dels veïns i espais de joc per als nens.
3) La creació i transformació d'espais obsolets en petits parcs, places i placetes de proximitat, que permetent oferir llocs de descans i socialització per a la població local, incloent també espais de joc pels infants. Aquests nous espais estan sovint dissenyats seguint aquests mateixos principis de desenvolupament sostenible amb importants espais vegetalitzats que permetent fer una gestió de l'aigua de pluja (espais coneguts com espais esponja), reduir les illes de calor, i millorar la qualitat de l'aire i la qualitat de vida de la gent. Un bon exemple és la Place des Fleurs de Macadame (2022) dels arquitectes de paisatge Nippaysage, i guanyadora de diversos premis. Aquesta plaça (a la foto de l'article), situada en un terreny on abans hi havia una estació de servei, està pensada com a plaça inundable ('water square') i contribueix a la resiliència del barri al voltant davant el risc d'inundacions per grans pluges. La plaça té una part vegetalizada important amb una depressió per afavorir encara més la captació i infiltració de l'aigua de pluja. Els arbres ofereixen ombra als bancs i taules que es troben al voltant de la plaça. Al mig, hi ha unes grans pedres amb sortidors d'aigua que permetent refrescar l'espai a l'estiu i on els infants juguen. A sobre d'aquest espai multifuncional i Inter generacional es troba penjada una gran obra d'art que ajuda a crear una identitat important al barri.
Tots aquests espais contribueixen a fer front a un dels riscos més importants lligats al canvi climàtic a Montreal: les inundacions per grans pluges. Alhora contribueixen a descarbonitzar i lluitar contra el canvi climàtic, de manera directa amb la vegetalització, però també indirecta amb el canvi de mode de vida a la ciutat. Tots aquests projectes contribueixen en el fons a l'evolució de la ciutat cap a un model de proximitat, cada cop més pensada per als vianants (durant l'estiu hi ha a més diversos carrers que són només per vianants) i les bicicletes (aquests últims anys també han vist la llum molts carrils bici que han canviat la secció de molts carrers) i no en els cotxes.
Un últim punt el mereixen les cobertes verdes. Amb les noves exigències del reglament municipal per la gestió de l'aigua de pluja per fer front a les inundacions (obliga a retenir i gestionar una determinada quantitat d'aigua de pluja a tot immoble amb més de 1000m2 de superfície impermeable), a més de la utilització dels espais verds exteriors, les cobertes verdes també formen part de les solucions, i últimament se'n fan més. En molts casos aquestes cobertes no són espais públics que la gent pugui aprofitar però hi ha excepcions, com el cas de la coberta verda de l'hotel que es troba a l'edifici de la Place Bonaventure (1967) on hi ha tot un jardí amb arbres que pot ser visitat. Més recents, a la zona metropolitana hi ha la teulada de l'edifici del Campus Longueuil de l'Université de Sherbrooke (2010) que compta també amb mobiliari urbà, creant un espai de trobada pels estudiants. Finalment, un altre projecte interessant és el de la coberta de les noves cotxeres d'autobusos de la Société de Transport de Montréal (2024) que es troben soterrades, i al damunt aquesta coberta esdevé un parc urbà vegetalitzat i accessible.
La vegetalització de l'espai contribueix, i de manera relativament econòmica, a fer la ciutat de Montreal més resilient, a arribar als objectius de carboneutralitat fixats pel 2050 i a fer que hi hagi més qualitat de vida pels seus ciutadans.
Jordi Jordana, arquitecte. Corresponsal del COAC a Montreal, Canadà. Gener 2025
Revista de corresponsals: La descarbonització a Alemanya
En aquest article m’agradaria oferir una visió general de com s’estan implementant a Alemanya els criteris de sostenibilitat en la construcció i quins són els mecanismes que mouen a propietaris i inversors a formar part d’aquesta transformació necessària en la lluita contra el canvi climàtic.
L’Estat alemany ofereix ajudes econòmiques per a persuadir a inversors i propietaris a participar en aquest procés per a reduir les emissions amb l’ús d’energies renovables i materials més sostenibles, que habitualment suposen un encariment de la construcció.
Les ajudes s’ofereixen en forma de crèdits amb un tipus d’interès més baix que el del mercat, subvencions i avantatges fiscals, sempre que s’assoleixin els mínims establerts per a determinats estàndards de sostenibilitat en la construcció. Com millor sigui el nivell d’eficiència energètica, més gran és l’ajuda econòmica que es pot obtenir.
El grup bancari KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), inicials que es tradueixen com a Institut de crèdit per a la reconstrucció, gestiona la concessió dels crèdits i la majoria de les subvencions per l’eficiència energètica que actualment estan disponibles. Aquest banc es va crear directament després de la Segona Guerra Mundial amb la finalitat d’oferir capital per a la reconstrucció de l’economia del país. El crèdit per a la construcció d’edificis eficients (energèticament) és una de les principals activitats del KfW, però també ofereix crèdit per a la creació de noves empreses, per a formació, per a la reducció de barreres arquitectòniques, entre d’altres temes. El procediment de sol·licitud, seguiment i obtenció de crèdits funciona totalment de forma digital.
Aquests són els diferents nivells d’eficiència energètica disponibles: EH 40, EH 55, EH 70, EH85 i EH Patrimoni històric. El consum energètic obtingut es compara amb el d’un edifici de referència, fa uns anys aquest era el que complia amb els mínims establerts per la Llei d’energia dels edificis (GEG), però avui els mínims obligatoris ja equivalen al EH55. Per tant, com més baix és el valor més eficient energèticament és l’edifici.
Per al compliment del GEG i el càlcul del nivell d’eficiència energètica entra en joc la figura de l’assessor energètic, que és un tècnic que té la formació específica i la capacitat de signar els documents del projecte que són necessaris per a tot el procés.
Les ajudes i procediments són diferents per a obra nova i per a reformes energètiques:
Per a obra nova cal obtenir el nivell EH40 per accedir als crèdits del KfW. També cal justificar l’obtenció del segell de qualitat QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), que no només s’ocupa de l’energia necessària per al funcionament de l’edifici i de la pèrdua d’energia a través de la pell de l’edifici (aspectes que s’inclouen en el nivell EH40), sinó també d’altres criteris tècnics, socials, econòmics i ambientals, com per exemple el cicle de vida dels materials i la seva capacitat de reciclatge, la flexibilitat en l’ús, el confort acústic, tèrmic i visual, la seguretat, l’accessibilitat o l’ecologia de l’entorn.
Tots aquests criteris es valoren en un sistema de certificació i segons els punts obtinguts es pot assolir el segell bronze, plata, or o platí. Els certificats reconeguts pel QNG són el DGNB, el BNK/BiRN, el NaWoh i el BNB. Sense entrar en més detalls, el DGNB és el que més s’utilitza i el BNB és el que ha adoptat per exemple l’administració de Berlin per a les seves obres. Per a tenir la seguretat d’assolir el QNG caldrà contractar un especialista que faci el seguiment de la certificació des de les primeres fases del projecte fins a la finalització de les obres. El sistema de puntuació té les seves particularitats, com per exemple que es pugui compensar un material poc sostenible o gens renovable amb mesures de millora de l’accessibilitat o amb un bon concepte per a la neteja dels vidres.
En una reforma energètica integral es pot optar per un dels diferents nivells d’eficiència energètica (EH 40, 55, 70…) i la decisió depèn tant del pressupost disponible com de les característiques de l’immoble en qüestió. El KfW ofereix un crèdit per exemple de 120.000 euros per habitatge si s’arriba a un EH55 i una bonificació del 15%, que és el percentatge del crèdit que no caldrà retornar. Si a més s’implanten energies renovables que cobreixin el 65% de la demanda energètica, el crèdit augmenta a 150.000 i la bonificació al 20%.
Es pot donar el cas que no es pugui assolir un dels nivells d’eficiència establerts però que es pugui millorar per exemple l’aïllament a la coberta o que es substitueixin les finestres per unes més aïllants. Aquestes mesures individuals de reforma energètica les gestiona la BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), que és l’Administració per l’Economia i el control d’exportacions. A diferència de les anteriors ajudes del KfW, les mesures individuals obtenen una subvenció que pot arribar a un 20% dels costos de la reforma i que es rep al final de tot el procés.
Per a les reformes també cal la intervenció de l’assessor energètic si es vol accedir a les ajudes de l’Estat. Només en cas d’assolir el EH40 es podria optar al QNG i per tant caldria fer també el procediment de certificació, per exemple del DGNB.
Per últim, el Ministeri de Finances ofereix l’AfA (Absetzung für Abnutzung), que significa deducció per desgast, i comporta una deducció en els impostos de fins el 5%. L’AfA és molt atractiu per a inversors que disposen de molts ingressos i per tal de pagar menys impostos inverteixen en immobles eficients energèticament.
En els últims anys han anat canviant diverses vegades els programes de crèdits i de subvencions, i es preveu que l’any vinent amb les eleccions i un possible canvi de govern els canvis continuïn. Tot plegat ofereix una certa inseguretat als inversos i propietaris d’immobles, ja que normalment les fases de projecte i d’obra duren diversos anys.
Amb aquests mitjans aconsegueix l’Estat alemany convèncer als seus ciutadans que els convé construir, comprar o reformar, amb l’objectiu d’assolir una arquitectura més sostenible. Les sol·licituds de crèdits i subvencions han estat en els últims anys molt nombroses, un senyal que els programes d’ajuda d’avui funcionen. Si no és pel convenciment que la lluita contra el canvi climàtic és necessària, és l’estalvi que es pot arribar a aconseguir, sobretot en el cas d’inversors, el què els acaba de convèncer.
Laura Gil, arquitecta. Corresponsal del COAC a Berlín, Alemanya. Novembre 2024
Revista de Corresponsales: sostenibilidad y vivienda en Andorra
En un contexto europeo de dificultad de acceso a la vivienda, Andorra, con su singularidad y aun no siendo parte de la Unión, no es ajena a esta problemática. Atrás quedaron los años en que en el Principado se podía acceder fácilmente a la vivienda, en régimen de alquiler o compra, sea para primer o segunda residencia, en este último caso generalmente por parte de ciudadanos de Francia o España, principalmente catalanes. Varias fueron las razones en esta última década que han llevado a este cambio, y han degenerado en el tensionamiento del mercado de viviendas.
Básicamente por las características propias del país, un Principado de 468 km2 donde el suelo disponible para vivienda está limitado y su población ha crecido más del 20% en los últimos 10 años (de 71.000 a 86.000 habitantes), tanto por parte de residentes fiscales, atraídos por un tratamiento impositivo mucho más benevolente que en sus países de origen, como por parte de los habituales residentes de perfil laboral (profesionales liberales o trabajadores por cuenta ajena).
A todo esto, se suma la continua inversión extranjera de no residentes en valores inmobiliarios, tanto en promoción como en la compra del producto final. Parte de estos promotores y compradores, en el caso de Catalunya, esgrimen como razón principal evitar la Ley del Derecho a la Vivienda catalana, promulgada en respuesta a la grave situación económica y social derivada de la dificultad de acceso a la vivienda, y que acota las prerrogativas que podrían tener como arrendadores si dedicaran su inversión al mercado de alquiler catalán.
El parque inmobiliario actual de Andorra es de 45.000 viviendas, tanto las de primera y segunda residencia como las viviendas dedicadas a uso turístico (HUT). Andorra recibía 2 millones de turistas en 2013, y los últimos datos de 2024 cifran la cantidad de visitantes anuales en 4 millones. Las promociones de edificios de vivienda realizadas los últimos años, salvo contadas excepciones, están orientadas al inversor nacional o extranjero de alto poder adquisitivo, con pisos cuya superficie promedia los 125 m2 y programas siempre con más de 2 dormitorios. La promoción de vivienda pública de alquiler, por parte del Gobierno de Andorra o de las parroquias (Ayuntamientos), llega tarde y en muy poca cantidad, por (entre otras razones) falta de interés (y visión) gubernamental en dichas promociones y por la ya comentada falta de suelo.
Con éstas características y problemas mencionados (más los generados por los años COVID), con un precio medio de compra de la vivienda nueva y de segunda mano rondando los 4.500 €/m2, y de alquiler los 17 €/m2, e impulsado por (hasta ahora desconocidas) protestas ciudadanas en la calle, el Gobierno Andorrano se ha visto obligado a promover medidas inéditas como la prórroga automática de contratos y límites de precios de alquiler, o la “cesión temporal obligatoria” de viviendas vacías, cambiando las reglas del juego acostumbradas en un país considerado liberal en lo económico.
Como resultado, la Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas, en vigor desde el 1 de enero de 2024, y el Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda (que iniciará trámite parlamentario el próximo septiembre y complementará la mencionada Ley de Arrendamientos), entran en juego y afectan de manera transversal a la sociedad andorrana, en temas como vivienda, fiscalidad, turismo, inmigración, y a los inversores extranjeros, incidiendo de manera especial en el sector de la construcción.
Ley 24/2023, de Medidas de Estímulo y de Estabilidad del Mercado de Arrendamiento de Viviendas
Luego de algunas medidas tendiente a proteger a los inquilinos en un escenario social y económico complicado por la pandemia (en 2019 se congelan los contratos de alquiler) y de otras ayudas paralelas al sector empresarial como los “créditos blandos”, durante 2023 se presenta por parte de Gobierno la Ley de Arrendamientos, finalmente aprobada con todos los votos del arco parlamentario, y que prorrogará automáticamente durante tres años más los contratos de alquiler, hasta 2027.
Además, hasta el mismo año, los alquileres podrán incrementarse únicamente si el precio es menor a 8€/m2, cifra que se ha considerado óptima por el Gobierno, y que ha despertado fuerte oposición por parte de las cámaras de propietarios (al obtener rentabilidades inferiores a productos financieros seguros que no generan riesgo de impagos, desperfectos, ocupaciones, etc.). Éste incremento será escalonado, para los pisos de 7-8€/m² el incremento máximo permitido es del 4%; para los de 6-7 €/m² el incremento máximo es el del IPC (se calcula para este año alrededor del 5%); y para los de menos de 6 €/m² el incremento máximo será el del IPC más el 4%.
Porqué hasta 2027?, tres años es el tiempo que calcula el Gobierno para poder incrementar el parque de vivienda pública a precio asequible, con aproximadamente 300 nuevas viviendas.
Con los mismos objetivos de aumentar la oferta, pero con aporte de los privados, esta ley incrementa el impuesto sobre los pisos vacíos a 50 €/m², y prolonga la suspensión para nuevas licencias HUT hasta septiembre del 2025.
Un punto clave, para la fiscalización de esta ley (y especialmente para la futura ley ómnibus de Derecho a la Vivienda, según veremos más adelante) es manejar los datos del parque inmobiliario en Andorra, para lo cual el Gobierno se da 18 meses para poner en funcionamiento el Registro de la Propiedad, evitando la opacidad actual.
Proyecto de Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda
Esta ley ómnibus, que pretende incrementar la oferta de vivienda moderando el crecimiento urbano y turístico, es de amplio alcance (afecta transversalmente a los ministerios de Economía, Trabajo y Vivienda; Turismo y Comercio; así como Justicia e Interior), es complementaria de la de ley de Arrendamientos (más que complementaria: dobla la apuesta), y tiene como objetivo “crear medidas para proteger a las personas que residen en el Principado en su interacción con el turismo y la actividad constructiva, el respeto al medio ambiente y de los recursos naturales”.
Incide principalmente en cuatro aspectos: cesión obligatoria de pisos vacíos, limitar la compra de viviendas, HUT, e inversiones e inmigración, y su hilo conductor es no disociar el derecho a la vivienda del crecimiento sostenible del Principado, buscando el equilibrio entre la inversión inmobiliaria extranjera y el acceso a la vivienda de los residentes en Andorra, recuperando en última instancia el concepto de función social de la vivienda, en contraposición a su valor económico.
Cesión obligatoria de pisos vacíos:
El punto más controvertido de la ley, que si bien no es el fin último en sí mismo, es la herramienta que plantea el Gobierno para que los pisos vacíos se dirijan al mercado de alquiler (o en su defecto a una venta regulada y limitada según veremos líneas adelante).
Pero qué es un piso vacío para la ley?: “se define como vacío aquella vivienda que no tiene contrato de suministro de energía eléctrica o que no tiene consumo de energía durante los dos años anteriores al 1 de enero del 2024” (según datos de la compañera eléctrica, la cifra provisional asciende a unos 2.000 pisos). Para obtener esta información, ha sido necesario cambiar la reglamentación de protección de datos para que la compañía ceda sus archivos al Gobierno.
Una vez detectado un piso vacío, el Gobierno se pone en contacto con el propietario (…de aquí la importancia de actualizar el Registro de la Propiedad), y si en un plazo de tres meses el propietario no ha justificado que el piso está ocupado, se tramita la cesión obligatoria y temporal de la vivienda en favor del Gobierno por un plazo de 5 años como máximo. Para hacer efectiva la cesión, en caso de ser necesario se recurre a la abogacía y en última instancia a la Policía, de la misma manera que se hace en un desahucio. Si el piso no está en condiciones de habitabilidad, el Gobierno se encarga de su adecuación, a cuenta del propietario, a quién se le descontarán los gastos de acondicionamiento del alquiler que recibirá.
Una vez la vivienda forma parte del parque público, Gobierno o el INH (Instituto Nacional de la Vivienda) lo colocan en alquiler, y en caso de no poder alquilarlo (y por tanto no lo ceden a una persona con necesidad de vivienda) en un plazo máximo de 6 meses, el titular de la vivienda recuperará el uso. (Nota al margen: si nuevamente el piso pasa sin consumo de electricidad o uso demostrable, ¿se vuelve a iniciar el proceso de cesión ad infinitum?).
Se aprovecha en el redactado de la ley a incrementar el impuesto a los pisos vacíos a 100 €/m2 (recordemos que en enero 2024 ya se había incrementado dicho valor a 50€/m2)
Compra de vivienda y promociones inmobiliarias:
Para facilitar la compra o alquiler de los residentes (extranjeros o andorranos), se limita la compra de viviendas a los no residentes en el país, a los residentes con menos de 3 años de residencia; a las personas jurídicas extranjeras; y a las personas jurídicas andorranas con participación extranjera en el capital o en el derecho de voto mayor al 25%, a un máximo de dos pisos, dos apartamentos o dos estudios; a una vivienda unifamiliar o una parcela de terreno para la construcción de una única vivienda unifamiliar o tres plazas de parking .
También se prohíbe toda promoción inmobiliaria, excepto si su destino son pisos de alquiler.
En cuanto a la transacción de inmuebles (vivienda), se incrementa el tipo de gravamen sobre la plusvalía inmobiliaria en las transacciones efectuadas tanto por no residentes como por residentes, en función de la ganancia y del tiempo transcurrido desde la compra del bien. El gravamen pasa del 15% al 20% para ventas de menos de 2 años de la compra en todos los casos, con una reducción del porcentaje a medida que pasa el tiempo. En contrapartida, se exonera el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) para residentes (nacionales o extranjeros) de más de cinco años en la adquisición de su primera vivienda (con empadronamiento obligatorio) si el precio es inferior a 500.000 € (actualmente era de 360.000 €).
HUT (habitatge d’ús turístic, en catalán: vivienda de uso turístico):
Actualmente, Andorra cuenta con 2.800 permisos temporales para viviendas de uso turístico, generalmente ubicados en parroquias altas (orientados al turista de invierno que viene a esquiar un fin de semana, por lo tanto, de pocos m2 y monoambientes). El proyecto de ley prohíbe la concesión de nuevas licencias, y al ir caducando los permisos existentes, se podrán renovar cada tres años según dos supuestos: por un lado, las HUT que se encuentren en un edificio donde más del 30% del total de viviendas sean también HUT, se les podrá renovar la licencia con nuevas condiciones de mejora de la calidad (mejoras constructivas, mobiliario, etc.); por otra parte, las HUT que se encuentren en un edificio donde menos del 30% del total de viviendas sean HUT, no se les renovará la licencia. En este segundo supuesto entrarían casi 650 pisos HUT, que se volcarían al uso de los propietarios (uso propio como primera residencia, alquiler o venta), o se cederán obligatoriamente al Gobierno para su alquiler. Se busca disponer menos HUT pero de mayor calidad (por lo tanto, menos turismo, pero de mayor rentabilidad).
Inversiones directas e inmigración:
A efectos de evitar promociones por parte de las sociedades extranjeras, aquellas que inviertan en Andorra y tengan más del 25% de capital extranjero habrán de solicitar autorización previa para su funcionamiento (actualmente el límite era 50%). Pendiente de verificar, si sólo será un papeleo más o si es un ítem que pueda significar rechazar la actividad.
A su vez, para disminuir la presión demográfica y su impacto negativo sobre el mercado de alquiler, se eliminan la posibilidad de acceder a la residencia mediante inversiones, los permisos de trabajadores extracomunitarios, y se prohíbe trabajar por cuenta propia a los residentes por cuenta ajena de menos de un año.
Desarrollo de la superficie visada desde 2019
Los antecedentes respecto a obra nueva (incluyendo todos los programas, no solamente vivienda) desde 2019 son los siguientes, según datos del Colegio Oficial de Arquitectos de Andorra COAA:
2019 – 416.433,00 m2
2020 – 119.260,00 m2 (afectación por restricción actividades por COVID)
2021 - 368.759,00 m2
2022 – 676.599,00 m2 (aumento debido al anuncio de futuras moratorias en la concesión de licencias, ante el casi colapso de la carga admitida por las infraestructuras y el medio ambiente, lo que significa que muchos de éstos m2 fueron visados “por las dudas” y no se han llegado a construir)
2023 – 311.137,00 m2
2024 – 347.242,00 m2 (cifra correspondiente al primer trimestre, al levantarse las moratorias del 2022)
Luego de la puesta en marcha de la ley de arrendamientos, y de la futura aprobación de la ley del derecho a la vivienda (en sus términos actuales, o con los más que probables cambios que la suavicen), las cifras de superficie visada (y los precios promedio de alquiler y venta) nos podrán indicar los resultados de estas acciones.
Alejandro Suárez, Corresponsal del COAC en Andorra. Septiembre 2024