Revista de corresponsals: Frankfurt mira al cel: cap a on creix la ciutat?
Hi ha quelcom gairebé cinematogràfic en arribar a Frankfurt: des del tren, des del cotxe o des de l’aire, els gratacels apareixen com un teló de fons, com si algú els hagués col·locat allà expressament perquè un entengui de seguida de què va la ciutat. Això no és Berlín, ni Hamburg, ni Munic. Això és Manhattan, el cor financer d’Europa.
El perfil urbà de Frankfurt no és fruit de l’atzar. Després de la Segona Guerra Mundial, la ciutat va quedar profundament destruïda. L’absència d’un centre històric intacte va afavorir una reconstrucció orientada cap al futur, on la verticalitat es va convertir en un tret d’identitat. Amb la consolidació del Bundesbank, la posterior instal·lació del Banc Central Europeu i l’establiment de nombroses entitats financeres internacionals, el creixement en alçada va passar a ser una necessitat funcional i un símbol de poder econòmic.
Des del 2020, Frankfurt ha viscut un nou auge en la construcció de gratacels, impulsat en part per la reubicació d’institucions després del Brexit i l’augment consegüent de la demanda immobiliària. Projectes com FOUR Frankfurt, un conjunt de quatre torres d’ús mixt, o la Millennium Tower, que amb els seus 288 metres serà l’edifici més alt d’Alemanya un cop finalitzat, il·lustren aquesta tendència. També destaquen l’Omniturm, amb la seva singular torsió en la façana, i l’Eden Tower, que aposta per una envolupant vegetal com a gest cap a la sostenibilitat.
Aquests desenvolupaments se situen en zones delimitades com el Bankenviertel, Gallus o Europaviertel, sota una planificació urbana que regula alçades, usos i contraprestacions socials. L’Ajuntament promou la integració d’habitatge assequible i espais públics en aquests projectes, tot i que, en la pràctica, la seva presència sol ser més simbòlica que substancial davant la prevalença dels usos corporatius i residencials d’alt standing.
Des d’una mirada crítica, no falten veus que qüestionen a qui beneficia realment aquest model de ciutat en alçada. Les noves torres es destinen majoritàriament a oficines Premium, hotels i apartaments de luxe, mentre que l’habitatge assequible queda en un segon pla. A això s’hi afegeixen efectes urbans com l’increment de zones d’ombra, alteracions en la ventilació a peu de carrer i la pèrdua de vitalitat urbana fora de l’horari laboral.
El concepte de “gentrificació en alçada” resumeix bé una de les crítiques més habituals: l’exclusió ja no es produeix només horitzontalment, desplaçant les classes mitjanes i baixes cap a la perifèria, sinó també verticalment, allunyant-les dels nivells més “desitjables” del nou skyline.
En termes de sostenibilitat, molts d’aquests edificis compten amb certificacions com LEED o DGNB, i incorporen solucions energèticament eficients. Tot i això, construir en alçada també implica un alt consum de recursos materials i energètics, tant en la fase d’execució com en el manteniment. Això planteja dubtes sobre si la verticalitat és realment el model urbà més coherent amb els objectius climàtics actuals. Fent un exercici d’honestedat, probablement la pregunta seria si créixer cap amunt és sempre la solució més eficient, o només la més fotogènica.
La ciutat, mentrestant, es debat entre la imatge que projecta i l’experiència quotidiana dels seus habitants. Per al visitant, l’skyline és una icona moderna amb un cert aire novaiorquès. Per al resident, pot representar tant un orgull urbà com una distància social.
Frankfurt mira al cel, però la qüestió continua sent si aquest horitzó en ascens serà compartit o seguirà reservat per a uns pocs.
Carlos Vidal, arquitecte. Corresponsal del COAC a Frankfurt, Alemanya, abril de 2025
Fonts:
https://www.unstudio.com/projects/four-frankfurt/
https://www.skylineatlas.com/skyscrapers-on-the-millennium-area/
https://en.wikipedia.org/wiki/Omniturm
https://sempergreenwall.com/news/the-vertical-gardens-of-eden-a-green-tower-rises-above-the-city/
https://www.euractiv.com/section/economy-jobs/news/turning-the-tide-frankfurt-attracts-london-banks/
Revista de Corresponsals: PAÏSOS BAIXOS, HABITATGE COMPRA O LLOGUER SOCIAL/PRIVAT
Sovint parlem de les polítiques d´habitatge social d´altres països però poques vegades concretem en quines són les seves polítiques concretes alhora d’actuar en el mercat de l’habitatge.
En aquest article us dono una descripció del que s’està fent a Països Baixos per ajudar, sobretot als joves, a tenir accés al mercat immobiliari.
Habitatge de compra:
Degut els preus elevats i l’escassetat d’oferta, comprar una casa pot ser difícil, especialment per als compradors joves. Per això hi ha diverses opcions per fer-ho més assequible:
1. Duokoop
Amb Duokoop, compres una casa però no el terreny. Aquest segueix sent propietat d’un fons d’inversió (DNGB Fonds), i tu pagues un lloguer mensual per aquest terreny. Més endavant, pots comprar el terreny si vols.
Avantatges:
- Preu d’adquisició més baix: Com que només compres la casa, el preu inicial és més assequible.
- Quotes mensuals més baixes: La quota de lloguer del terreny sol ser més baixa que la hipoteca per comprar-lo.
- Beneficis fiscals: L’import pagat pel lloguer del terreny és deduïble en impostos.
Inconvenients:
- No et beneficies de l’augment del valor del terreny: Si la seva valoració puja, no guanyes diners amb això.
- Si decideixes comprar el terreny més tard, pot ser més car: Si el preu del terreny ha pujat, hauràs de pagar més.
- Només disponible amb NHG: Has de contractar una hipoteca amb Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
2. Préstec per a primers compradors (Starterslening)
És un préstec extra que pots sol·licitar a l’ajuntament si la teva hipoteca no cobreix el preu de la casa. Els primers tres anys no has de pagar interessos ni amortització.
Avantatges:
- Et permet comprar un habitatge més car: Amb aquesta ajuda, pots demanar més diners del que et permet la hipoteca.
- Sense costos addicionals els primers 3 anys: No has de pagar interessos ni tornar el préstec immediatament.
- Pots tornar-lo anticipadament sense penalització.
- Deducció fiscal: Els interessos són deduïbles.
Inconvenients:
- Després de 3 anys, la quota pot pujar: La taxa d’interès és més alta que la de la hipoteca.
- Només per a habitatges dins del límit NHG: No pots utilitzar aquest préstec per comprar una casa que superi el preu màxim establert.
3. KoopGarant i KoopStart
Són sistemes que permeten comprar un habitatge per sota del preu de mercat. El KoopGarant: El venedor (promotor o cooperativa d’habitatge) et garanteix que recomprarà la casa si vols vendre-la. El KoopStart: També ofereix descomptes en la compra, però has de vendre la casa al mercat o tornar la bonificació quan la venguis.
Avantatges:
- Preu de compra més baix: Pagues menys que el preu de mercat.
- Quotes mensuals més baixes: Una hipoteca menor significa menys costos cada mes.
- Amb KoopGarant, tens garantia de venda: El venedor compra l’habitatge en menys de 3 mesos si vols vendre’l.
Inconvenients:
- Compartició de beneficis i pèrdues: Si el preu puja o baixa, ho comparteixes amb la promotora o cooperativa.
- Hipoteca NHG obligatòria.
- Possible contracte de concessió del sòl (erfpacht): Algunes d’aquestes cases estan en règim de lloguer de terreny, el que pot generar costos addicionals.
4. Hipoteca amb NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
És una garantia estatal per a hipoteques de fins a 450.000 € el 2025. Aquesta protecció redueix el risc per als bancs i pot oferir descomptes en la taxa d’interès.
Avantatges:
- Interès més baix: Molts bancs ofereixen una taxa reduïda si tens NHG.
- Protecció financera: Si no pots pagar la hipoteca per circumstàncies imprevistes (atur, malaltia, divorci), NHG pot ajudar-te.
Condicions:
- L’habitatge no pot superar el límit de preu NHG.
- Has de pagar una comissió inicial (0,4% del préstec).
Aquestes opcions poden facilitar la compra d’un habitatge als Països Baixos, especialment per als primers compradors. A més, el govern està desenvolupant un Fons Nacional per a Habitatge Assequible per ampliar aquestes ajudes en el futur.
Més informació a:
_ Duokoop: Amb Duokoop, compres la casa però llogues el terreny, cosa que redueix el cost inicial. Més informació a: Duokoop - Funda
_ Starterslening: És un préstec addicional per a primers compradors que ajuda a cobrir la diferència entre la hipoteca màxima i el preu de la casa. Detalls disponibles a: Starterslening - Funda
_ KoopGarant i KoopStart: Programes que ofereixen descomptes en la compra d'un habitatge a canvi de compartir possibles guanys o pèrdues en el futur. Més informació a: KoopGarant i KoopStart - Funda
_ Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Una garantia hipotecària nacional que ofereix seguretat addicional i, sovint, taxes d'interès més baixes. Detalls a: NHG per a primers compradors
Habitatge de lloguer:
Als Països Baixos, el mercat de lloguer es divideix principalment en dues categories:
1- Lloguer social: Aquest tipus d'habitatge està destinat a persones amb ingressos baixos o moderats. Les característiques principals són:
- Gestió per corporacions d'habitatge: Organitzacions sense ànim de lucre que posseeixen i gestionen aquests habitatges.
- Lloguers regulats: Els preus estan controlats pel govern per mantenir-los assequibles.
- Assignació segons ingressos: Els habitatges es distribueixen basant-se en els ingressos dels sol·licitants, donant prioritat a aquells amb ingressos més baixos.
- Llista d'espera: A causa de l'alta demanda, és comú haver d'esperar un temps abans d'accedir a un habitatge de lloguer social.
2-Lloguer privat: Aquest segment està format per propietaris privats i empreses que lloguen habitatges a preus de mercat. Les característiques són:
- Preus no regulats: Els lloguers es determinen segons les condicions del mercat i poden ser més alts que en el sector social.
- Menor intervenció governamental: Hi ha menys regulacions en comparació amb el lloguer social.
- Varietat d'ofertes: Hi ha una àmplia gamma d'habitatges disponibles, des d'apartaments petits fins a cases grans.
Fons Nacional per a l'Habitatge Assequible
El Fons Nacional per a l'Habitatge Assequible és una iniciativa del govern neerlandès destinada a augmentar la disponibilitat d'habitatges assequibles al país. Els objectius principals del fons són:
_ Finançament de projectes: Proporcionar suport financer per a la construcció de nous habitatges assequibles i la renovació dels existents.
_ Col·laboració Público-privada: Treballar conjuntament amb corporacions d'habitatge, municipis i promotors privats per desenvolupar projectes que augmentin l'oferta d'habitatges assequibles.
_ Inversió a llarg termini: Assegurar que els habitatges construïts o renovats es mantinguin assequibles durant períodes prolongats, beneficiant diverses generacions de llogaters.
Aquesta iniciativa busca abordar la creixent demanda d'habitatges assequibles als Països Baixos i garantir que persones de diversos nivells d'ingressos tinguin accés a habitatges dignes i a preus raonables.
Més informació a:
1. Informació sobre el lloguer social i privat als Països Baixos:
_ Lloguer social: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Aquest lloc ofereix informació oficial sobre l'habitatge social, com es gestiona i les condicions per accedir-hi als Països Baixos.
_ Lloguer privat: WoningNet Aquí es poden consultar les condicions per al lloguer privat a les diferents ciutats dels Països Baixos.
2. Informació sobre el Fons Nacional per a l'Habitatge Assequible:
_ Fons Nacional per a l'Habitatge Assequible: Rijksoverheid - Woningbouw en betaalbare woningen
Aquesta pàgina proporciona detalls sobre el pla del govern neerlandès per crear més habitatges assequibles mitjançant la creació del Fons Nacional.
Marta Companys, arquitecta. Corresponsal del COAC a Gouda, Països Baixos. Març 2025
Revista de corresponsales: Desarrollo + Equidad = Catastro Multipropósito. Planificación Territorial en Bucaramanga, Colombia
En Colombia, como en muchos otros países latinoamericanos, el Catastro Multipropósito ha avanzado en la implementación, pero lo cierto es que aún se encuentra rezagada en comparación con algunos países a nivel internacional, como Países Bajos, Australia entre otros.
Esta situación se debe principalmente a: Enfoque tradicional, Falta de inversión, complejidad del territorio y falta de coordinación interinstitucional.
Si bien el catastro multipropósito es un sistema integral de información sobre la tierra que va más allá de la simple identificación de propiedades inmobiliarias o predios. Su objetivo principal es conocer la realidad física, jurídica, económica y social de los territorios, lo que permite una gestión más eficiente y transparente del suelo.
Si su desarrollo no se logra, los datos de variables catastrales importantes será difícil tener la información actualizada sobre propiedades inmobiliarias o predios, usos del suelo, áreas protegidas, planes de ordenamiento territorial, zonas de riesgo, que permita al gobierno, ciudadanos y el sector privado tomar las decisiones acertadas y cualquier trámite relacionado de forma interactiva realizar.
Como por ejemplo a nivel del estado la mejor planificación y ordenamiento territorial, fortalecimiento de la gestión de las tierras, aumento eficiente en la gestión de los impuestos y la trasparencia en la administración pública. Para los ciudadanos la seguridad jurídica sobre la propiedad, acceso a información clara, reducción de costos y tramites y poder participar en la gestión del territorio. Para el sector privado una información para la toma de decisiones, facilitar proyectos de desarrollo y una mayor seguridad al invertir.
También se han establecido alianzas entre instituciones para ofrecer programas de formación en gerencia de catastro multipropósito.
Se creó un fondo para la sostenibilidad con el objetivo de garantizar la financiación para la formación, actualización, conservación y difusión catastral de los predios en Bucaramanga y su área metropolitana.
Se han implementado proyectos piloto de catastro multipropósito en diferentes zonas de Bucaramanga, lo que ha permitido obtener lecciones aprendidas valiosas para la implementación a gran escala.
En conclusión, el Área Metropolitana de Bucaramanga (AMB) sigue en proceso de implementación que le han dado avances y resultados significativos en esos últimos años. Pero los RETOSdeben abordarse de manera integral para lograr consolidar que esta herramienta fundamental para el desarrollo y la planificación ayude a una mejor la equidad del territorio en los municipios metropolitanos.
Rodolfo Torres Puyana, Arquitecto. Corresponsal del COAC en Bucaramanga, Colombia. Marzo 2025.
Revista de corresponsales: Transformación Urbana en Lausana: El Proyecto Malley en construcción
El Plan de Barrio de Malley representa una de las transformaciones urbanas más ambiciosas de Lausana y el oeste de la esquina de Vaud. Situado entre los municipios de Prilly y Renens, este proyecto tiene por objetivo revitalizar una antigua zona industrial para convertirla en un nuevo polo urbano con una combinación equilibrada de viviendas, oficinas, comercios y equipamientos públicos. El alcance de esta operación urbanística, que cubre aproximadamente 16 hectáreas, está diseñado para fomentar la densificación urbana sostenible y el uso racional del territorio.
Las nuevas infraestructuras deportivas. Uno de los elementos clave de esta reconfiguración es la Vaudoise Aréna, un equipamiento deportivo de referencia que se encuentra en el corazón del sector de Malley. Construida inicialmente para acoger los Juegos Olímpicos de la Juventud de 2020, esta instalación multifuncional se ha convertido en un catalizador de la renovación del barrio. Con una capacidad para más de 10.000 espectadores, la Vaudoise Aréna no sólo es la sede del club de hockey sobre hielo Lausana HC, sino que también acoge eventos deportivos, conciertos y exposiciones, reforzando su polivalencia en el tejido urbano.
La integración de la Vaudoise Aréna en el Plan de Barrio de Malley responde a una estrategia de desarrollo que busca crear sinergias entre la arquitectura y el uso del espacio público. El edificio está concebido según criterios de sostenibilidad, con estructura optimizada para la eficiencia energética y sistemas de recuperación de calor. Además, su ubicación estratégica facilita el acceso a pie, en bicicleta y en transporte público, reduciendo la dependencia del vehículo privado y promoviendo la movilidad activa.
Densificación Vertical e Integración Urbana. El desarrollo del barrio incluye también la construcción de varias torres de uso mixto, destinadas a albergar viviendas, oficinas y espacios comerciales. Estas estructuras verticales responden a la necesidad de densificar el tejido urbano sin comprometer la calidad de los espacios públicos ni el confort de los residentes.
Una de las torres más emblemáticas contempladas en el proyecto es la Malley Phare, un edificio de 80 metros de altura que se ha diseñado con un enfoque sostenible e innovador. Esta torre incorpora fachadas acristaladas de bajo emisivo, sistemas de ventilación natural y un uso extensivo de madera en su estructura, contribuyendo así a la reducción de la huella de carbono del proyecto. Además, las plantas superiores ofrecerán vistas panorámicas sobre el lago Lemán y los Alpes, mientras que las plantas inferiores estarán destinadas a actividades comerciales y espacios comunitarios.
Otro aspecto destacado de la planificación es la conexión fluida entre estas torres y los espacios públicos circundantes. Los arquitectos han trabajado en evitar la creación de entornos aislados o desconectados del barrio. Así, el diseño de los edificios contempla la creación de pasillos urbanos, galerías comerciales y plazas públicas que funcionen como puntos de encuentro y dinámica social.
Infraestructura y Movilidad: Una Nueva Articulación Urbana. El Plan de Barrio de Malley se beneficia de una ubicación estratégica que enlaza con las principales infraestructuras de transporte del área metropolitana de Lausana. La estación de tren de Malley, situada a pocos minutos a pie, permite un acceso rápido al eje ferroviario de Lemán Express ya los trenes regionales. Esto se complementa con la futura ampliación de la línea de tranvía, que mejorará la conexión con el centro de Lausana y las ciudades vecinas.
En cuanto a la movilidad sostenible, el proyecto prioriza los desplazamientos a pie y en bicicleta. Se prevé una red de itinerarios peatonales y ciclistas que conectará las diferentes zonas del barrio, así como con las rutas metropolitanas de movilidad activa.
Estrategias de Sostenibilidad y Calidad Urbana. La orientación del proyecto hacia la sostenibilidad no se limita a la eficiencia energética de los edificios, sino que se extiende a la gestión del territorio y de los recursos naturales.
Los espacios públicos serán protagonistas en esta nueva configuración urbana. El proyecto incluye la creación de una plaza central, así como varios parques y corredores verdes que asegurarán la presencia de elementos naturales en todo el barrio.
Los espacios públicos serán protagonistas en esta nueva configuración urbana. El proyecto incluye la creación de una plaza central, así como varios parques y pasillos verdes que asegurarán la presencia de elementos naturales en todo el barrio. Estas zonas de vegetación no sólo tienen un rol estético, sino que también contribuyen a la biodiversidad urbana y la calidad de vida de los habitantes.
El Plan de Barrio de Malley es un ejemplo paradigmático de transformación urbana que combina eficiencia, sostenibilidad y cohesión social. La integración de la Vaudoise Aréna como equipamiento polivalente, la construcción de torres de uso mixto y la mejora de las infraestructuras de transporte son aspectos clave de un proyecto que redefine el espacio urbano de Lausana.
Este desarrollo no sólo responde a las necesidades de vivienda y servicios de la población, sino que también supone una oportunidad para experimentar nuevas formas de diseño arquitectónico y planificación urbana. En definitiva, Malley se prepara para convertirse en un modelo de regeneración urbana y en un referente para futuros proyectos de densificación inteligente en Suiza.
Gabriel Sibils, arquitecto. Corresponsal del COAC en Lausana, Suiza febrero 2025